文丨秦佳麗 ?編輯丨李壯

作為樓市風向標，一線城市近期商品房銷售景氣度的大幅提升，預示著樓市的整體向好。

受益于一攬子需求端及融資端支持性政策，房地產成交活躍度持續攀升。機構數據顯示，上周四大一線城市成交放量，環比增長137.7%，同比增長19.1%。在業內人士看來，目前樓市已經明確形成“政策底”，如果成交持續放量，將是“市場底”到來的重要信號。伴隨高能級城市銷售率先修復，在城市核心區域提前布局以及在融資端具備信用優勢的房企或將迎來利好。

從一線城市的銷售及土儲布局來看，目前保利發展、中海地產、招商蛇口、華潤置地、越秀地產等央國企仍然占據頭部市場份額，潛在的政策受益空間較大。

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一線樓市成交量攀升

“政策底”形成

搭乘政策東風，以一線城市為代表的商品房成交情況正在持續升溫。據財通證券數據，近一周（2024/10/11~2024/10/17）30個大中城市商品房成交面積267萬平方米，環比增長130.7%，同比增長4.5%。其中一線城市商品房成交面積78萬平方米，環比增長137.7%，同比增長19.1%。

細分來看，四大一線城市的新房與二手房成交普遍放量。其間北京、上海、深圳、廣州的新房成交面積環比增長100.3%、158.2%、630.5%、134.2%，其中上海、廣州同比增長31.1%、61.5%。在二手房市場，近一周北京成交面積環比增長146.7%、同比增長70.8%；上海環比增長54.2%、同比增長60.3%；深圳環比增長134.6%、同比增長131.7%。

房價方面，“銀十”前夕全國房價指數經歷了深度調整。據近期國家統計局發布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，9月70城新房價格指數環比下跌0.7%，同比下跌6.1%。二手房市場因掛牌量大，價格也有所下行，9月70個城市二手房價格環比下跌0.9%，同比下跌9%。

好消息是，樓市價格預期開始改善。國家統計局在9月下旬開展的對70城房價問卷調查顯示，預期未來半年新房和二手房價格保持穩定或上漲的受訪人員占比分別為58.3%和45.4%，對比8月份調查結果分別提高10個和6.5個百分點。

在業內人士看來，目前樓市已經明確形成“政策底”，并且帶來一波成交量釋放。不過，想要明確市場完成“筑底”，成交持續放量是重要信號，這還有待市場驗證。

同策研究院研究總監宋紅衛就此向本刊表示，目前一線城市樓市成交量有上升趨勢，其中二手房成交量放量明顯，并且延續“以價換量”趨勢：“目前政策帶來一波成交量的釋放，但是價格調整還沒有到位。換言之，現在‘政策底’已經明確形成，一線城市的成交量有修復，但需要持續放量才是觸底信號，這還有待觀察。”

鏡鑒咨詢創始人張宏偉向本刊表示，在政策面的刺激下，近期一線城市及部分強二線城市的成交量環比回升明顯。以上海為例，當地近一個月的成交量大概60多萬平方米，這與往年90萬平方米的月平均成交量相比有差距，但跟今年八九月份的低谷期相比有了明顯反彈。

他就此補充道：“由于大家奉行的策略還是抓緊跑量、借助這輪政策效應抓緊去庫存，目前市場價格方面沒有太大變化，不過，議價空間開始收窄、不再繼續降價。”

在張宏偉看來，目前很難界定樓市是否已經“筑底”，結合歷史周期來看，行業仍然面臨去庫存壓力。“這輪政策效應，或許能帶來一至三個月的成交量反彈。樂觀預判的話，如果宏觀經濟和居民收入回升，明年下半年，一線城市及核心二線城市有望實現止跌企穩。”

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房企融資規模回升

保利成發債“冠軍”

除了多項樓市需求端政策拉動購房需求，從融資端來看，近期各項金融政策也在支持房企經營信心。

繼今年年初住建部要求各地抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產項目“白名單”、金融監管總局要求各商業銀行對合理融資需求做到“應滿盡滿”以來，城市房地產融資協調機制正在快速運轉。截至10月16日，房地產“白名單”項目已審批通過貸款2.23萬億元。

近期國新辦新聞發布會上，住建部方面表示，年底前房地產“白名單”項目的信貸規模將增加至4萬億元；金融監管總局方面也表示，要將商品住房項目貸款全部納入“白名單”，做到合格項目“應進盡進”，已審貸款“應貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。

在宋紅衛看來，政策要求住宅項目全部納入“白名單”，意味著入圍門檻將會降低。“我們測算過，年底前新增的2萬億元左右政策資金，大概覆蓋8000多個項目，基本可以涵蓋絕大部分問題項目，融資環境會有改觀。”他補充道，“不過，部分企業項目納入‘白名單’是有代價的，尤其是存在資金缺口的項目，會以公司資產處置的方式來彌補，意味著這類企業可能面臨破產或重組。”

目前來看，該項“普惠型”政策已觸達眾多房企，對“出險房企”一視同仁。今年上半年，融創中國、碧桂園、中國奧園、旭輝集團、世茂集團、金科股份、綠地集團、雅居樂、遠洋集團、中南建設等眾多房企均披露入圍信息。比如，旭輝控股有72個項目入圍房地產項目“白名單”，45個項目已獲融資支持；綠地控股獲得的“白名單”融資批復19筆,總金額47億元。

值得一提的是，作為房企外部輸血的重要來源，今年三季度行業信用債發行也開始明顯回暖。

本刊查詢Wind數據統計，今年三季度共有47家房企成功發行113只境內信用債券，融資規模合計約882.07億元，環比今年二季度增長78%，房企發債仍主要用于償還到期債務及補充流動資金。票面利率方面，目前房企境內債券融資維持較低成本，三季度平均票面利率為2.5%，較二季度下降0.31個百分點。

從發債主體來看，今年國央企的債券融資勢頭仍然較為強勁。截至10月23日，今年占據境內信用債發行規模TOP5陣營的為保利發展、蘇高新集團、珠江實業、首開股份、金融街，融資規模分別達194億元、120.5億元、112億元、109億元、85.3億元，平均票面利率低至2.78%、2.13%、2.83%、3.33%、2.76%（見表1）。

表1?2024年以來房企信用債發行規模TOP5（截至10月23日）

數據來源：wind

穩健型民營房企發債陣營也在擴大，今年成功發行信用債的民企包括濱江集團、美的置業、新希望地產、新城控股、卓越商業、金輝集團5家，其中美的置業、濱江集團發債規模靠前，今年以來分別發行68.4億元、54億元，平均票面利率3.93%、3.66%。

此外，近期房企股權融資也在重啟。今年三季度陸家嘴、中交地產分別完成定增發行22222萬股、5166萬股，募集資金18億元、4.43億元。

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高能級城市將率先修復

招商、保利、中海穩居一線

在業內人士看來，伴隨一線城市限購松綁、城改貨幣化安置重啟等樓市政策密集落地，重點布局高能級城市的房企將明顯受益。

宋紅衛表示，目前央國企，尤其是重點布局核心一線城市的房企會迎來利好；部分區域型民企，比如龍湖集團、濱江集團等有望實現業績修復。此外，集中布局舊改的房企，例如合生創展等也具備優勢。

張宏偉認為，從投資布局角度看，面對市場成交反彈，近期兩類房企值得關注，一類是部分龍頭央企和少數區域優質國企；另一類則是股價超跌、綜合排名靠前的房企：“一方面，少數頭部央國企，比如華發、建發等房企，在近幾年的行業洗牌中土儲規模依然保持在相對靠前的位置，另一方面如萬科等股價超跌的房企，已經不存在進一步爆雷的可能性。在政策利好及市場成交量反彈等背景下，有望開始估值修復和業績回升。”

聚焦高能級城市的房企銷售格局，頭部央國企占據了第一梯隊。據天風證券報告，2023年1月—2024年9月（截至9月26日，下同），一線城市銷售規模TOP5的房企分別為保利發展、中海地產、招商蛇口、華潤置地、越秀地產，其間各房企在一線城市銷售金額分別為1974億元、1631億元、1446億元、1349億元、1332億元，一線銷售額占全國比重分別為32%、43%、35%、31%、64%（見表2）。

表2? 2023年1月-2024年9月房企一線城市銷售金額TOP5

數據來源：天風證券（注：統計時間截至2024年9月26日）

前期貨值儲備充沛的房企更易支撐未來銷售業績，一線城市土儲方面，近兩年“強者恒強”趨勢仍然延續。2023年1月—2024年9月，中海地產、華潤置地、保利發展、招商蛇口、越秀地產占據一線城市拿地規模TOP5，其間在一線城市的拿地金額分別為871億元、717億元、560億元、512億元、411億元，一線城市拿地金額占比分別達59%、56%、35%、65%、71%（見表3）。目前區域型地方國企、龍頭央企在一線的拿地優勢明顯，潛在政策受益空間也較大。

表3? 2023年1月-2024年9月房企一線城市拿地金額TOP5

數據來源：天風證券（注：統計時間截至2024年9月26日）

（本文已刊發于10月26日《證券市場周刊》，文中提及個股僅作舉例分析，不作投資建議。）