文丨秦佳麗

編輯丨李壯

隨著房企6月銷售簡報陸續出爐，多家頭部房企的銷售數據釋放積極信號。在公司層面，保利發展保持著上半年銷售額第一的位置，不過，第二名中海地產與其的銷售額差距持續縮小。

今年以來的系列樓市重磅政策，助力龍頭房企在銷售端保持了逐月向好趨勢。近期房企普遍披露6月份銷售簡報，中海地產、保利發展、華潤置地、越秀地產、中國金茂等多家龍頭房企當月銷售額同比增速開始“轉正”。

其中，中海地產憑借高端樓盤密集入市拿下單月“銷冠”，6月銷售額同比提升40%。觀察范圍拓展至1—6月，保利發展依然延續行業銷售規模榜單第一，綠城中國則以“3萬+”的銷售均價位居價格榜單之首。受益于市場環境改善，頭部房企銷售業績進入修復階段。

保利發展6月簡報釋放向好信號

綠城中國上半年銷售均價最高

“5·17新政”延續至今的政策調控令房地產行業出現了企穩跡象，6月份的房企銷售數據傳遞出行業回暖信號。近期保利發展披露6月份銷售情況簡報，期間公司簽約金額420.14億元，同比增加4.62%，單月同比降幅自3月起連續4個月收窄，并于6月份首次轉正。

簡報顯示，今年1—6月，公司銷售結構持續優化，銷售權益比77%，同比提升9個百分點；38個核心城市銷售貢獻占比89%，同比提升2個百分點；簽約單價20353元/平方米，同比增加17.97%。

保利發展將銷售數據恢復歸結為4月30日中央政治局會議和“5·17新政”以來，各部委和地方政府陸續出臺房地產行業支持政策，市場熱度有所提升。公告顯示，公司全國項目5-6月周均總來訪維持在5萬組左右，較新政出臺前的4月環比提升32%，已恢復至2023年3—4月相當的較高水平。

事實上，政策強助力，疊加房企年中業績沖刺，6月份以來多家頭部房企的銷售實現了有效修復。據中指院統計，2024年上半年，TOP100房企銷售總額為20834.7億元，雖然整體尚未擺脫同比下降狀態，但6月份單月銷售額環比增長26.05%，較5月份明顯好轉。億翰智庫數據顯示，6月份近六成百強房企實現單月業績環比增長，近三成房企實現單月業績同比增長。

在上市房企層面，本刊了解到，中海地產、保利發展、華潤置地、綠城中國、越秀地產、中國金茂、遠洋集團等頭部國央企實現了6月單月銷售金額同比提升。其中，中海地產以466.77億元的全口徑銷售額拿下單月“銷冠”，創近一年來新高。期間銷售額同比提升約40%，環比增長超100%。以此測算，中海地產6月份創造了三成的半年度銷售業績。

如果將觀察范圍拓展至1—6月，保利發展仍然以1733.36億元的總銷售額穩居行業銷售榜第一。期間行業TOP5位次也趨于穩定，中海地產、萬科、華潤置地、招商蛇口等入圍房企均邁過千億銷售額門檻。

表1 2024年6月份銷售額TOP10上市房企

數據來源：企業公告

在地產銷售價格承壓背景下，中高端改善型項目入市可以提升房企銷售均價。就6月份銷售均價而言，本刊結合房企銷售金額和銷售面積測算，合生創展以34495.01元/平方米的銷售均價排名第一，綠城中國、中海地產、越秀地產3家房企的月度銷售均價也超過3萬元/平方米。與此同時，合生創展、綠城中國、中國地產、華潤置地、保利發展等房企的銷售均價均呈現為同比增長。

不過，就1—6月份主流房企披露的總體銷售數據而言，一貫傾向于高端改善型住宅的綠城中國，以30500元/平方米的銷售均價成為“最貴”房企，也是為數不多半年度銷售均價達到“3萬+”的房企。

表2 2024年6月銷售均價TOP10上市房企

數據來源：企業公告

中海地產縮小與保利發展的差距

高端樓盤成沖擊銷售榜利器

在沖擊銷售榜的過程中，奪下單月“銷冠”的中海地產與半年度銷售“一哥”保利發展的差距日漸縮小。今年1-5月兩者銷售額相差近300億元，截至6月份，保利發展的半年度銷售額僅高出中海地產250億元。

作為上半年房地產行業整體銷售榜單的TOP2房企，今年中海地產與保利發展在高能級城市的貨值規模并不相同。其中，活躍在熱門銷售話題的中海地產，已登頂京滬深三城“銷冠”，本刊查詢克而瑞數據了解到，今年上半年，中海地產在北京、上海、深圳區域分別實現權益銷售金額180.11億元、254.02億元、87.62億元。

中海地產業績突飛猛進，離不開其在一線城市高端樓盤的熱銷。趕在6月底，中海地產多個“網紅”項目集中開盤，僅北京中海京華玖序、上海的中海領邸玖序和中海順昌玖里、深圳深灣玖序4個項目共收金約282億元。期間單價最貴的風貌別墅項目中海順昌玖里開盤售罄，均價達到29.8萬元/平方米，創下上海新房均價歷史新高。

相比之下，以186.4億元權益銷售額拿下廣州區域“銷冠”的保利發展，缺了點“豪宅運”。今年上半年，保利發展在廣州吸金最多的項目是保利天瑞，成交金額34.81億元。

銷售均價也能反映兩家房企的項目類型差異。今年上半年，中海地產的銷售均價為27279.88元/平方米，保利發展的銷售均價為18164.63元/平方米。

不過，整體來看，保利發展不失為今年行業“領頭羊”。除了銷售規模維持行業榜首地位，保利發展也是近期A股最早披露業績快報的房企。公司上半年營業總收入增長了1.64%至1392.69億元，歸母凈利潤為75.08億元。對比目前70余家披露中期業績預告的房企，保利發展仍然是“最賺錢”的房企。

上半年“最貴”房企綠城中國，其高單價項目也在積極入市。上半年披露銷售簡報的主流房企中，綠城中國以30500元/平方米的銷售均價排名首位。對于傾向打造改善型產品的綠城中國而言，重倉百強縣密集的江浙區域也能帶來了不菲的收益。比如，在浙江義烏，綠城5月份推出的鳳起潮鳴合院項目首開2小時售罄，收金20億元，該項目套均總價超過2000萬元，88套房源吸引300多組家庭參與搖號，中簽率僅為27%；6月末，該項目加推房源兩天內售罄，再度收金超15億元。

房企普遍“以銷定投”拓儲

頭部房企業績增長值得期待

在投資端整體收縮的情況下，不少房企拓儲審慎，今年上半年，百強房企拿地金額較去年同期縮水三成。在此背景下，包括保利發展、中海地產等在內的部分國央企奉行精準投資，整體拓儲步伐開始放緩。

據中指院榜單，今年上半年中海地產、保利發展的權益拿地金額分別為120億元、110億元，在房企拿地金額百強榜單上回落至TOP7、TOP8。對比之下，2023年上半年，保利發展、中海地產曾分別以400億元、371億元的權益拿地金額位居房企拿地金額百強榜單TOP2、TOP3。

今年上半年，綠城中國的權益拿地金額由去年同期的253億元收縮至190億元，不過其行業排名較去年同期上升2個位次，位列TOP3。

拓儲力度放緩背后，當前房企對土地的價值判斷趨向于一致，普遍聚焦核心區域，以銷定投。比如，在上半年的投資者交流會上，保利發展回應公司今年拿地規模收縮原因表示，“公司堅持與經營規模、現金流周轉相匹配的投資強度”；綠城管理層在股東大會上表示“今年拿地數量會比往年少，因為現在投資資源必須用的非常精準”。

近期保利發展再度競爭核心城市貨源。7月份上海恢復“價高者得”后的首場土拍中，歷經11家房企共60輪競價，保利發展斥資22.03億元競得楊浦區平涼社區地塊，溢價率約21.18%，成交樓板價88462元/平方米，成為楊浦區域“單價地王”。

與其他頭部房企搶占一線城市不同，綠城中國持續重倉杭州及周邊區域。今年上半年，綠城中國斥資約52億元拿下杭州4宗地塊，以此測算，上半年綠城中國在杭州的土地投資金額占比三成。7月23日，綠城繼續以59.2%的溢價率斬獲杭州豐收湖地塊，溢價率創杭州近5年土拍市場新高。

于綠城而言，一二線城市并非必然選擇。6月份舉行的年度股東大會上，綠城中國方面提出了新的投資策略，“沒有好城市，也沒有好板塊，只有好項目，綠城要下沉到各個地方去尋找投資機會”。綠城介紹，今年上半年，公司在義烏拿了一塊地，這是大多數房企不會選擇投資的三四線城市，項目首開呈現了非常好的價格，動態凈利潤率達到13%。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向本刊表示，受益于政策調整，部分龍頭房企6月銷售額同比增速開始轉正，這一定程度上說明房企銷售業績正在修復。近期二十屆三中全會強調“防范化解房地產風險”，疊加央行再度降息，樓市重磅政策頻出，這些政策對房地產行業肯定有一定的利好作用，不過房地產市場的恢復還需要一個過程，當前的復蘇趨勢能否持續還有待觀察。”他就此表示，“對于土地儲備充足、成本控制有效、債務結構合理的房企而言，后續銷售業績仍有增長潛力。”

（本文已刊發于7月27日《證券市場周刊》，原標題為《6月龍頭房企銷售增速同比回正，中海地產追趕“銷冠”保利發展》文中提及個股僅作舉例分析，不作投資建議。）