文丨秦佳麗

編輯丨李壯??????

趕在“金九銀十”銷售節點，以廣州、北京為代表的一線城市開始加碼樓市提振舉措。

近期市場人士表示，廣州南沙區已松綁限購，當地樓盤銷售已按“不限購”執行；北京近日也再度提及優化房地產政策，“適時取消普通住宅和非普通住宅標準”。

從企業層面看，開發商近期普遍加快了營銷節奏。在廣州，保利、珠江實業等項目陸續加推新盤，提供“一口價”“送車位”等營銷活動，保利發展則躋身今年前8月廣州房企權益銷售榜“銷冠”。

有業內人士表示，后續頂層設計層面仍可能繼續出臺相關利好措施，比如取消普通住宅與非普通住宅標準、房貸利率調整、專項債支持存量房收購等，疊加近日美聯儲降息，預示著后續降準降息的通道會更加寬敞。不過，樓市量價企穩仍需經歷一定周期。

廣州南沙區全面取消限購

前期政策組合拳效果顯著

近日，廣州南沙區域解除限購的消息廣泛流傳，盡管官方并未正式出爐相關文件，但當地市場人士普遍表示，南沙區域樓盤實際銷售中已按新規執行。廣東中原地產項目部總經理黃韜向本刊反饋：“目前廣州南沙確實已經在按‘不限購’操作，并且這已經執行一段時間了。”

黃韜介紹，在廣州市場，南沙區域一貫呈現出獨立行情，該區域以“副中心”著稱，受市區影響較小，不論在政策層面或是產業層面，南沙區都比較特殊。他就此補充道，“今年廣州政策頻出，5月-6月市場成交數據明顯回升，但步入7月份以來，成交數據逐漸回落，目前南沙樓市也不夠景氣。”

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就此表示，過去南沙限購政策比較嚴格，彼時顧慮房地產投機炒作過于旺盛，影響區域功能和產業落地，現在當地開始面臨市場下滑問題，南沙區域穩定房地產的任務很重，進而開始全面解除了限購政策。

事實上，從政策端支持來看，今年廣州一直走在市場前列，此次南沙區放開限購前，廣州已密集祭出政策組合拳，譬如取消“限外令”、買房享花都區“準戶口”等，以降低購房門檻。而自“5·28”樓市新政的實施以來，廣州進一步降低購房成本，非本市戶籍居民家庭在越秀、海珠、荔灣、天河、南沙等區購房的，社保年限已由2年調整至6個月；近期廣州各大商業銀行還在持續跟進調整房貸利率，如華潤銀行、匯豐銀行、渣打銀行和廣州銀行的首套房貸利率進入“2”字頭。

從成交數據來看，前期樓市新政對廣州市場起到了明顯的提振作用，廣州“5·28”樓市新政實施首月，當地新房及二手房網簽量均創下近一年來新高。據廣州市住房和城鄉建設局、廣州市房地產中介協會等官方數據，今年6月份，廣州一手住宅網簽量為7623套，環比增加47.8%，同比增加10%；二手住宅共網簽10456套，環比增長超三成。

不過，伴隨政策效應減弱，近期廣州樓市景氣度有所回落。8月廣州新房網簽4906宗，環比下跌18%；二手住宅網簽8872套，環比下降11.58%。就南沙區而言，今年前8個月，廣州存量房交易登記60349套，其中南沙占2598套，占比僅4.3%，在全市二手成交中排名倒數第二。

李宇嘉表示，今年廣州樓市的系列疊加政策，對樓市的提升作用明顯，尤其是“5·28”樓市新政出爐以來，廣州房貸利率在四大一線城市中降至最低，對市場帶動作用較大。

“近幾個月廣州的二手房交易量一直在1萬套左右的高位上徘徊，與去年同期基本持平；新房在二手房市場‘賣一買一’改善型需求的帶動下也有了起色。”李宇嘉談道，“不過，步入下半年，廣州樓市政策的效應逐漸減弱，當地樓市歷經前期密集的政策刺激后，最近量價回落明顯。”

值得一提的是，步入“金九”節點，廣州二手房市場開始呈現回暖跡象。廣州市房地產中介協會數據，9月2日至8日，全市網簽二手房2031套，環比上周增長了7.23%，這也是當地二手房網簽量自8月中旬以來連續4周環比上漲。

開發商加快營銷節奏

保利發展躋身廣州“銷冠”

利好政策提振疊加樓市“金九銀十”節點，近期廣州房企加快了營銷節奏，當地不少樓盤都集中在中秋假期加推，比如珠江實業旗下珠江·天河壹品、珠江金瑤臺，保利發展旗下保利雅郡、保利燕語堂悅等項目，均在近期陸續上新。

與此同時，當地開發商營銷鋪排也更加密集，開展八折優惠、一口價、送車位等營銷活動。比如，合景泰富華南區在中秋假期間推出“超燃購房節”，廣州18個樓盤項目聯動，部分樓盤推出八折優惠、送20萬元家裝及家電禮包等舉措；龍湖旗下御湖境項目也推出了“老帶新”成交最高享30年物管費等營銷活動。

從當地房企銷售成績來看，區域型央國企仍在廣州占據頭部市場份額。據中指院數據，今年1—8月，保利發展、越秀地產、廣州地鐵占據廣州房企權益銷售規模TOP3，其間各房企在廣州區域的權益銷售額分別為244.2億元、188億元、112.7億元。

其中，保利發展憑借保利·天瑞、保利天匯、保利和頌等多個熱銷項目奪得廣州前8月權益銷售金額榜“銷冠”，僅保利天瑞項目便為其貢獻41億元銷售額。

前期貨值儲備充沛的房企更易支撐未來銷售業績，從房企拓儲情況看，當前廣州拿地主力也均為央國企。今年上半年，廣州經歷了一段沉寂期，其間掛牌的13宗宅地中，只有4宗成交——底價成交的天河區岐山路地塊、世界大觀三期地塊、花都區雅瑤路以北地塊以及荔灣區鶴洞路以南地塊，分別由華潤聯合體、越秀地產、花都城投、保利發展斬獲，4家央國企今年上半年在廣州的拿地金額分別為36.45億元、14.55億元、6.77億元、7億元。

不過，步入下半年，廣州市場供地節奏明顯加快。今年8月，廣州公布了2024年部分擬供商品住宅用地項目清單（第三批），覆蓋50宗地塊，擬出讓時間段為2024年8月至11月。其中，容積率在3.0以下的地塊占比達到74%，對比之下，廣州2023年相同容積率范圍的地塊占比僅為31%。

其中，位于天河區臨江大道北側的天河南方面粉廠地塊已于8月28日正式掛牌，起拍價高達88.15億元，創下了廣州今年住宅用地起拍價的新紀錄。這宗位于珠江新城、金融城、琶洲三大CBD的中心地帶的地塊，系廣州優化計容面積新規后的試點項目。按照出讓規劃，該項目半開敞空間的“半計容”比例可由原本的15%提高至20%，同時允許其陽臺面積擴大至30%、按一半水平投影面積計算容積率建筑面積，以提升實際得房率。

值得一提的是，除了存量房收儲，近期廣州同步實施“土地收儲”模式。其間，越秀地產于2021年競得的番禺區暨南大學北側地塊二土地的地塊、白云區廣龍地塊，分別交由當地土地開發中心收儲，合計代價約120億元，補償方式為土地中心向企業提供同等價的應付票據。票據本身可以用于支付未來廣州土地市場上所出讓符合條件的地塊，這意味著越秀地產兩次退地后，獲得了120億元在廣州換倉的機會。越秀地產在公告中也強調，土地收儲有利于優化資源使用，長遠而言有利于未來發展，且支付款項公平合理并符合股東的整體利益。

更多地區或跟進優化樓市政策

市場量價企穩需要一定周期

趕在“金九銀十”銷售節點，一線城市樓市提振舉措仍在陸續出臺。除了廣州南沙松綁限購，近日中共北京市委貫徹《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》的實施意見中提出優化房地產政策，適時取消普通住宅和非普通住宅標準。

中指研究院政策研究總監陳文靜就此表示，北京提出要“適時取消普通住宅和非普通住宅標準”，意味著取消普宅標準已經放入政策工具箱，在合適的時間將推出落地。“當前北京普宅對小區容積率、建筑面積以及成交價均有要求，普宅和非普宅在稅費繳納中存在一定區別，取消普宅和非普宅標準，有望降低非普宅的交易稅費，有助于降低購房成本，也有助于企業更好地配比產品類型，聚焦于打造高質量產品。”據介紹，“本次北京明確適時取消普宅和非普宅標準后，預計未來將有更多地區發文落實相關舉措，落實二十屆三中全會精神。”

在黃韜看來，目前樓市步入深度調整期，市場復蘇不會因為單一的政策一蹴而就，預計今年市場仍將在底部徘徊，少量優質樓盤仍然有市場：“目前‘金九銀十’成色跟往年相比還是有差距，等居民收入和市場信心穩定，相關政策便能發揮出作用。”

李宇嘉認為，后續頂層設計層面仍可能繼續出臺相關利好措施：“比如，7月份二十屆三中全會提出‘取消普通住宅與非普通住宅標準’、房貸利率調整、專項債支持存量房收購等，疊加近日美聯儲降息，預示著后續降準降息的通道會更加寬敞，后續樓市政策仍然存在調整空間。”

（本文已刊發于9月21日《證券市場周刊》。文中提及個股僅作舉例分析，不作投資建議。）