文丨秦佳麗? 編輯丨李壯

“穩(wěn)樓市”政策持續(xù)發(fā)力，華發(fā)股份等房企大舉收儲(chǔ)。

繼3月5日政府工作報(bào)告提出“盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)”；3月11日，自然資源部、財(cái)政部發(fā)布了關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知，要求明確發(fā)債要求及資金使用主體，完善專項(xiàng)債券申報(bào)審核流程，做好資金和收益的綜合平衡。

近一年來(lái)，推進(jìn)盤活存量商品房和閑置用地，已成為樓市調(diào)控的重要途徑，助推去庫(kù)存和房企資金回籠。譬如，2024年，合肥城建向地方國(guó)資平臺(tái)“打包”出售商品房回籠資金33億元，背靠珠海國(guó)資的華發(fā)股份更是直接進(jìn)場(chǎng)收儲(chǔ)商品房。有業(yè)內(nèi)人士表示，“給予城市政府更大自主權(quán)”是重大政策突破，意味著2025年存量房收購(gòu)將加速，這對(duì)于解決庫(kù)存去化、推進(jìn)樓市止跌回穩(wěn)具有重要的意義。

收儲(chǔ)工作成樓市重點(diǎn)

“擴(kuò)大城市政府自主權(quán)”是重大突破

伴隨“穩(wěn)住樓市”首次寫入政府工作報(bào)告，系列政策調(diào)控正持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，“收儲(chǔ)”也成為2025年樓市調(diào)控重點(diǎn)。

今年政府工作報(bào)告提出，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)；擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元、比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

自然資源部、財(cái)政部也于近日發(fā)布了關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知，要求各地優(yōu)先將處置存量閑置土地清單中的地塊納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃，確有需求的新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目也應(yīng)納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃。存量閑置土地包括，企業(yè)無(wú)力或無(wú)意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的房地產(chǎn)用地，以及其他符合收回收購(gòu)條件的土地。2024年11月7日之后供應(yīng)的土地不列入存量閑置土地范圍。用于土地儲(chǔ)備的地方政府專項(xiàng)債券資金只能由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)使用，實(shí)行專款專用、封閉管理，專項(xiàng)用于土地儲(chǔ)備工作。

事實(shí)上，近一年來(lái)，消化存量和優(yōu)化增量已成為樓市調(diào)控的重要抓手。2024年“5·17會(huì)議”提出，央行擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，用作支持地方政府收購(gòu)已建成未出售的商品房。2024年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作”，推進(jìn)調(diào)整樓市供需結(jié)構(gòu)。

目前收儲(chǔ)存量商品房已取得進(jìn)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年2月，全國(guó)已有超過(guò)60個(gè)城市表態(tài)支持“收儲(chǔ)”工作，其中貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、保定等10多個(gè)城市收購(gòu)商品房項(xiàng)目落地，籌集保障性住房超過(guò)15萬(wàn)套。不過(guò)，該輪商品房收儲(chǔ)中，收購(gòu)主體主要局限于地方國(guó)企，基本收購(gòu)單元多要求“整幢、整單元”，收購(gòu)用途多用于建設(shè)保障性租賃住房。

存量土地收儲(chǔ)案例自2024年下半年開始落地。據(jù)中指院監(jiān)測(cè)，截至今年3月8日，各地公示第一批擬使用專項(xiàng)債收回收購(gòu)閑置存量土地的數(shù)量已接近240宗，擬收儲(chǔ)價(jià)格超450億元。其中廣東省率先發(fā)行超300億元專項(xiàng)債用于回收閑置存量土地。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉就此表示，目前存量房、存量土地收儲(chǔ)兩項(xiàng)工作其實(shí)都處于初級(jí)階段。如果后續(xù)存量商品房及存量土地收儲(chǔ)兩項(xiàng)政策能夠大范圍落地，那么對(duì)于樓市去庫(kù)存、減輕房企壓力是很好的路徑。

“商品房收儲(chǔ)概念提出得較早，2024年5月高層會(huì)議支持地方政府收購(gòu)已建成未出售的商品房用于建設(shè)保障性住房，到目前為止已將近一年。其間各地以國(guó)企為主體進(jìn)行收購(gòu)，標(biāo)的選擇比較謹(jǐn)慎，買賣雙方存在價(jià)格博弈。”張宏偉介紹，“土地收儲(chǔ)方面，目前局限于越秀等少數(shù)地方國(guó)企或混合制企業(yè)，政府對(duì)收儲(chǔ)地塊也有要求，比如地塊要“干凈”、背后沒(méi)有抵押和債務(wù)。”

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就此表示，今年政府工作報(bào)告在推進(jìn)收購(gòu)存量商品房方面表示“給予城市政府更大自主權(quán)”，這是重大的突破。

“近期土地收儲(chǔ)獲得了進(jìn)展，房屋收儲(chǔ)雖然提出得早，卻沒(méi)有明顯進(jìn)展——主要要求各地需有2家國(guó)企來(lái)承擔(dān)，堅(jiān)持市場(chǎng)化、法制化、資金平衡的原則，按照‘白菜價(jià)’收購(gòu)，即‘土地劃撥成本+建安+5%的利潤(rùn)’等，導(dǎo)致收購(gòu)其實(shí)難以推進(jìn)。”李宇嘉認(rèn)為，“此次明確存量商品房收購(gòu)主體、用途、價(jià)格地方可以自主，意味著2025年存量房收購(gòu)將加速，這對(duì)于解決庫(kù)存去化、穩(wěn)定房屋價(jià)格，進(jìn)而穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)具有重要的意義。”

合肥城建獲“打包”收儲(chǔ)

華發(fā)股份斥資上百億進(jìn)場(chǎng)“收房”

盡管各地城市政府商品房收儲(chǔ)“自主權(quán)”有待進(jìn)一步擴(kuò)大，但伴隨2024年央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，“國(guó)家隊(duì)”收購(gòu)已建成未出售商品房、用作配售型或配租型保障性住房的案例已逐漸增多。其間部分房企樓盤得以“打包”出售，加快了銷售速度和現(xiàn)金回籠。

2024年11月，合肥城建以超33億元總價(jià)“打包”出售2318套商品房，國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)用作人才租賃房。據(jù)合肥城建公告，集團(tuán)旗下三大項(xiàng)目公司，對(duì)應(yīng)新站區(qū)琥珀菁華里、瑤海區(qū)琥珀?yáng)|樾里、長(zhǎng)豐縣尚陽(yáng)里項(xiàng)目，分別與合肥安居控股集團(tuán)旗下的合美租賃、賓享家租賃、承悅租賃公司簽訂了《商品房買賣合同》，金額共計(jì)33.32億元。

不過(guò)，該輪收購(gòu)價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)相比略有折扣。據(jù)公告，菁華里項(xiàng)目的交易標(biāo)的面積為85395.7平方米，交易金額暫定為126947.85萬(wàn)元；東樾里項(xiàng)目標(biāo)的面積74029.97平方米，交易金額暫定為135767.33萬(wàn)元；尚陽(yáng)里項(xiàng)目的標(biāo)的面積74817.45平方米，交易金額暫定為70472.02萬(wàn)元。以此測(cè)算，前述項(xiàng)目的交易均價(jià)分別為14866元/平方米、18340元/平方米、9419元/平方米。

據(jù)房天下等中介信息，上述城建琥珀菁華里、東樾里、尚陽(yáng)里項(xiàng)目于2022年~2023年間開盤，市場(chǎng)參考均價(jià)分別為15000元/平方米、18734元/平方米、11000元/平方米。以此測(cè)算，此次合肥市安居控股集團(tuán)收儲(chǔ)合肥城建旗下項(xiàng)目，折價(jià)幅度約在“85折”至“99折”之間。

合肥城建方面介紹，若合同順利履行，將加快公司房產(chǎn)銷售速度，對(duì)公司現(xiàn)金流以及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生積極影響。交易對(duì)手方是合肥最大的國(guó)有租賃住房運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，致力于提供租賃型人才住房。

除了作為資產(chǎn)出售方獲得現(xiàn)金回籠，還有千億級(jí)房企作為收購(gòu)方直接下場(chǎng)收儲(chǔ)，背靠珠海國(guó)資的華發(fā)股份便一直走在行業(yè)前列。

2024年8月，華發(fā)股份拿下母公司“大單”。據(jù)公告，華發(fā)股份擬與華發(fā)集團(tuán)或其子公司開展存量商品房及配套車位交易業(yè)務(wù)，總交易金額不超過(guò)120億元。至于價(jià)格確定方式，將根據(jù)具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估公司出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，確定最終交易價(jià)格并簽訂正式合同。

此次收購(gòu)存量商品房，華發(fā)股份能夠?qū)崿F(xiàn)多方面的目標(biāo)，包括去化市場(chǎng)存量、承擔(dān)公共職能等。企業(yè)公告介紹，此次交易對(duì)公司存量資產(chǎn)盤活、銷售和現(xiàn)金流增長(zhǎng)具有積極影響，符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略以及全體股東的利益。

廣東率先發(fā)行土地收儲(chǔ)專項(xiàng)債券

越秀成土地收儲(chǔ)“大戶”

閑置土地收儲(chǔ)方面，自2024年下半年以來(lái)，部分城市已開始探索收儲(chǔ)與盤活新路徑。目前各地土地收儲(chǔ)對(duì)象以央國(guó)企參與居多，如中國(guó)金茂、越秀地產(chǎn)、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地等開始密集落地。

從收儲(chǔ)模式看，目前土地收儲(chǔ)多奉行“收回—調(diào)規(guī)—再供應(yīng)”模式，即地方土地部門將土地收回后，改變用地屬性、容積率等出讓條件，部分地塊進(jìn)行重新出讓。通過(guò)閑置土地的收儲(chǔ)，不僅能夠增加房企營(yíng)運(yùn)資金，還有助于加速資產(chǎn)盤活、調(diào)整存貨結(jié)構(gòu)、實(shí)現(xiàn)低毛利項(xiàng)目的出清。

在收儲(chǔ)價(jià)格方面，回收土地的折扣多在8折以上。以今年率先發(fā)行專項(xiàng)債券資金用于回收閑置存量土地的廣東省為例，據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，廣東各地公示的第一批擬回收土地項(xiàng)目中，有約70%的地塊擬收儲(chǔ)價(jià)格與此前成交價(jià)的比值在0.8-1.0之間。

截至目前（3月14日），越秀地產(chǎn)則是獲得收儲(chǔ)規(guī)模最高的一家房企。在首創(chuàng)“地票”退地模式的廣州，2024年8月底以來(lái)，廣州收回越秀地產(chǎn)多宗地塊，合計(jì)“退回”越秀地產(chǎn)135億元資金，其中120億元通過(guò)票據(jù)形式支付，票據(jù)可用來(lái)購(gòu)買當(dāng)?shù)匦鲁鲎尩貕K。

據(jù)越秀地產(chǎn)公告，2024年8月，廣州市土地開發(fā)中心向越秀收回廣龍地塊的三幅土地，代價(jià)為70億元；9月，廣州市土地開發(fā)中心及番禺區(qū)土地開發(fā)中心向越秀收儲(chǔ)暨南大學(xué)北側(cè)地塊二土地的土地使用權(quán)，代價(jià)約50.03億元。補(bǔ)償方式為土地開發(fā)中心提供等值的應(yīng)付票據(jù)，應(yīng)付票據(jù)可用于購(gòu)買廣州市（區(qū)）本級(jí)土地。

目前越秀地產(chǎn)還是存量土地盤活的代表。2024年12月，越秀地產(chǎn)以底價(jià)20.23億元摘得廣州大干圍地塊。在這之前的一個(gè)多月，大干圍地塊本是廣州市土地開發(fā)中心對(duì)越秀地產(chǎn)完成收儲(chǔ)的標(biāo)的，收儲(chǔ)代價(jià)約15.29億元，并對(duì)越秀予以現(xiàn)金形式補(bǔ)償。此次土地“回爐”后再被越秀地產(chǎn)購(gòu)入囊中，較之前收儲(chǔ)價(jià)格上漲5億元；與此同時(shí)，新地塊進(jìn)行了規(guī)劃調(diào)整，規(guī)劃用途從零售商業(yè)、商務(wù)金融以及批發(fā)市場(chǎng)變?yōu)榫幼∮玫兀莘e率從8.03/7.38調(diào)整為4.2。

除了越秀地產(chǎn)，時(shí)隔四年在廣州拿地的萬(wàn)科，也是當(dāng)?shù)卣諆?chǔ)的“大戶”。2024年12月，萬(wàn)科以28.8億元總價(jià)摘得的廣州南站商務(wù)區(qū)3宗地塊，曾經(jīng)本就為萬(wàn)科持有，后續(xù)因軌道交通建設(shè)等客觀原因?qū)е虏糠至粲玫貕K不具備開發(fā)條件，于2023年底被政府收儲(chǔ)并調(diào)整規(guī)劃，提升住宅占比面積，并于近期重新掛牌出讓。前期作為土地整備方的萬(wàn)科拿下該地塊并無(wú)懸念。

伴隨“穩(wěn)住樓市”首次寫入政府工作報(bào)告、各地城市政府收儲(chǔ)獲得更大自主權(quán)，未來(lái)收儲(chǔ)模式有望更加多元，收儲(chǔ)資金也將更加豐富，助推樓市供需結(jié)構(gòu)調(diào)整提速。

（本文已刊于03月15日出版的《證券市場(chǎng)周刊》。文中提及個(gè)股僅作舉例分析，不作投資建議。）