文丨秦佳麗?????

編輯丨李壯??

近日，曾經依靠投資買房身價暴增的“房產大V”歐成效重回大眾視野，其帶領由50余人組成的購房團，2天內在長沙認購了27套房，累計交易金額7400萬元。?

作為全國樓市調控的標桿城市，因較低的房價收入比，長沙向來被視為中部省會城市中的“房價洼地”。全國房價行情網數據顯示，截至8月30日，長沙近一月的掛牌均價為11451元/平方米。也是近期，“房產大V”歐成效帶團抄底長沙高端樓盤。?

事實上，為了加快銷售去化，今年長沙樓市政策優化走在了市場前端，當地先后出爐全面取消限購、引導住宅“零公攤”、允許“商改住”等提振舉措。企業布局方面，華潤置地、招商蛇口、保利發展等全國性房企向來在長沙占據頭部市場份額。?

有業內人士就此表示，購房團的主要優勢在于和開發商之間的價格談判優勢，能夠爭取更大力度的優惠；另外，這類異地購房者或多或少帶有一定的投資屬性。目前難以判斷各個“異地購房團”是否實現了真正“抄底”，但樓市應該已經進入相對深度的調整周期。面對即將來臨的“金九銀十”節點，各地有必要出臺新一輪樓市提振政策。?

“異地購房團”重出江湖

招商蛇口兩大樓盤獲團購

因擅長房產投資而被業內粉絲稱作“歐神”的歐成效，近期帶領購房團異地“掃貨”引發關注。今年8月，歐成效在深圳舉行粉絲見面會，并組織團隊前往700公里外的長沙購房。該購房團規模超過50人，成員主要來自湖南郴州和廣東深圳，僅僅2天時間，購房團在長沙岳麓區的江山境、天青府兩個樓盤認購了27套房，累計交易金額達7400萬元。?

本刊查詢房天下等中介平臺了解到，江山境、天青府均為招商蛇口旗下項目，定位中高端改善型樓盤。其中，江山境項目位于長沙市中心的“黃金”觀沙嶺板塊，自2023年首期入市以來備受關注，目前主要在售建面192平方米毛坯大平層產品，銷售價格19000元—23000元/平方米；位于岳麓泉水路的天青府標榜低密度改善型住宅，系近期新入市項目，主要在售產品為建面142.89平方米的毛坯住宅，均價15200元/平方米。?

據中指院發布的2024年1—7月長沙住宅項目銷售榜，其間招商蛇口·江山境項目以17.1億元的區域銷售額名列榜首。?

該項目置業顧問向本刊表示，這次“異地購房團”來項目“團購”的情況屬實。“購房團這次‘出手’主要針對招商蛇口旗下的兩個項目，其中江山境定位為高端改善型房源，天青府更偏剛需。”據介紹，“江山境其實是整個長沙的‘頂流’盤，因為是中心城區大平層房源，銷售情況本身不錯。項目在2023年3月首期開盤，總共1900多套房源，分批次推出，目前剩下五六百套左右。”?

在該名置業顧問看來，基于此前嚴格的樓市政策調控，長沙在同類城市中屬于“價格洼地”， 與同為“網紅”城市的成都、杭州等地相比，長沙樓市呈現出較高的性價比 ：“湖南這邊單價2萬元/平方米的房源，在成都可以賣到每平方米四五萬元，在杭州單價可以達到六七萬元。”?

據介紹，盡管長沙自今年4月份解除限購，在這之前，購房者以湖南本土區域的客群居多。“這次‘歐神’算是幫我們把項目推廣到了全國各地，否則正常情況下，我們的廣告不會打到廣州或者深圳。”上述置業顧問補充道，“今年長沙樓市整體成交情況沒有去年好。不過，‘歐神’帶來這波流量后，最近我們項目的到訪量、成交量和知名度，確實又打響了一些。”?

房價收入比排名同級別城市末位

長沙獲稱“全國樓市調控樣板”

異地購房背后，往往是基于對城市活力、綜合配套、發展潛力等全維度的投資。 比如，作為新一線“網紅城市”，長沙自2020年以來常住人口總數躋身“千萬俱樂部”，同時被譽為“媒體藝術之都”。長沙市人民政府網站顯示，2023年長沙地區生產總值14331.98億元，同比增長4.8%；全市常住總人口1051.31萬人，比上年末增長0.9％；城鎮化率為83.59％，比上年末提高0.32個百分點。?

更為重要的是，對比同類城市，長沙一貫以“房價收入比最低城市”著稱。據克而瑞數據，2023年長沙的房價收入比（城市居民家庭年收入與住房價格之比）為7.4，在21個特大超大城市中排名末位，意味著當地居民購房壓力較小。?

幾組對比數據也能呈現長沙樓市的“性價比”。本刊了解到，從GDP排名來看，2023年中部五省省會——武漢、長沙、鄭州、合肥、南昌的地區生產總值分別為20011.65億元、14331.98億元、13617.8億元、12673.8億元、7324.46億元。其中長沙GDP位列中部五省省會城市第二，僅次于武漢（見表1）。?

表1 2023年中部五省省會城市GDP

數據來源：地方政府網站、本刊整理?

樓市價格方面，據中國房價行情網數據，截至8月30日，合肥、武漢、鄭州、長沙、南昌近一月的掛牌房價分別為19129元/平方米、17322元/平方米、14074元/平方米、11451元/平方米、11396元/平方米。其中，長沙房價在中部五省省會中排名倒數第二，與南昌大致持平（見表2）。?

表2 ?中部五省省會城市近一月房價（截至2024年8月30日）

數據來源：中國房價行情網、本刊整理?

鏡鑒智庫創始人張宏偉向本刊表示，不論是“異地購房團”還是“本地購房團”，主要在于具備和開發商之間的價格談判優勢，能夠爭取更大力度的優惠；作為團購的組織者，也能從開發商那里獲得更多傭金。另外，這類異地購房者或多或少帶有一定的投資屬性。

“長沙樓市價格調控如此有效，在于它此前幾乎是全國政策調控最嚴格的城市，也向來被住建部門視為樓市價格調控的樣板城市。”張宏偉介紹，上一個政策周期中，其他核心城市大多執行“限價”“限購”“限貸”“限售”“限簽”等“五限”措施，而長沙設置了“八限”，包括“離婚限購”“限企業”“限裝修”等，其他城市輪漲周期中，長沙房價近10余年幾乎沒有太大漲幅，目前市中心的高端樓盤價格也僅在每平方米2萬余元。?

不過，在同策研究院研究總監宋紅衛看來，當前部分城市資產價格下調，所以出現了購買的機會點，但并非所有資產都值得購入。他向本刊表示：“ 房價收入比凸顯了除了居住價值之外的金融屬性 ，通常情況下，城市等級越低，房價收入比也越低；而房價收入比高的城市，往往資產的配置屬性才更強。”?

央國企龍頭占據頭部市場份額

華潤置地蟬聯長沙“銷冠”

“異地購房團”在長沙買房，得益于長沙樓市放開限購，作為曾經樓市調控的標桿城市， 今年長沙政策優化其實也走在市場前端 。4月份以來，除了落地“5·17”樓市新政，長沙先后實施了多項調控措施，包括解除實施了7年的限購政策，引導開發商“零公攤”，允許“商改住”以實現公寓商辦類產品去庫存，按區（縣）認定首套房標準等。?

其中引發購房者關注的，便有“零公攤”乃至“負公攤”的樓盤新近入市。早在今年4月，長沙印發《優化房地產開發項目規劃管理若干措施》，新規調整了陽臺面積控制要求，優化飄窗和設備平臺設置要求。簡言之，新政在公攤贈送面積上進一步放開了尺度，普通高層住宅也有望做到“零公攤”。?

今年8月，當地國企慧城置業旗下云起·虔來項目亮相，便以“長沙首個負公攤創新產品”進行標榜。項目信息顯示，該樓盤采用“四室雙套房”設計，面積介于128平方米至168平方米之間。全屋飄窗和陽臺、電梯廳“計半”面積的配置，實現103%-107.9%的使用率，使用率超過購房面積。?

長沙發力提振購房者信心背后，是當地樓市迫切的去化需求。今年上半年，長沙樓市整體成交情況尚在筑底。中指院數據顯示，2024年1-7月，長沙市內五區新建商品住宅成交面積246.4萬平方米，同比下降約38.4%；價格方面，成交均價為15455元/平方米，同比下降約0.7%。?

不過，近期長沙樓市成交量出現階段性回升跡象。克而瑞數據顯示，8月第2周（8.10-8.16），長沙內五區一手住宅成交354套、5.34萬平方米，環比上漲41.04%、35.84%。?

從企業布局來看， 全國性龍頭房企在長沙保持較高的市場占有率。 據中指研究院發布的2024年1-7月長沙市房地產企業銷售業績榜單，當地銷售榜單TOP7陣營均由全國性頭部房企構成，包括華潤置地、招商蛇口、保利發展、中建信和、龍湖集團、中海地產、萬科，入圍門檻超過20億元（見表3）。?

表3 ?2024年1—7月長沙房企銷售金額TOP10

數據來源：中指院?

其中，此次吸引“外地購房團”的入手房源的招商蛇口，今年前7月以37.4億元的銷售額排名第二；華潤置地則以38.6億元的區域銷售額排名第一，這已是華潤置地連續兩年位居長沙地區“銷冠”。?

核心城市貨值儲備充沛更易支撐房企未來銷售業績，近年頭部房企及湖南本土同樣注重在長沙補倉。據克而瑞榜單，2023年，華潤置地、招商蛇口、潤和城位居長沙區域拿地（涉宅）榜單TOP3，其間在長沙的拿地規劃建筑面積分別為51.58萬平方米、50.71萬平方米、42.44萬平方米（見表4）。?

表4 ?2023年長沙房企拿地TOP10（涉宅）

數據來源：克而瑞?

近期長沙正在增加優質地塊的供應。 8月28日，在長沙市2024年優質土地集中推介會上，18宗優質地塊集中亮相，總面積達2009畝，預計將會在三、四季度陸續推出。推介會吸引了60余家房企參與，其中，中建信和、中鐵建地產等部分房企表示“深耕長沙”“會加大在長沙的拿地”。?

面對正在來臨的樓市“金九銀十”銷售節點，張宏偉認為，后續包括長沙在內的一二線城市有機會出現一輪反彈行情，不過， 各地新一輪的樓市提振政策有必要持續出臺 ：“比如，加大去庫存政策組合拳，降低一二手交易稅費，下調存量房貸款利率，全面取消一線城市外圍區域限購、舊改補償以房票形式去化庫存等。另外，這類政策需要宏觀貨幣財政措施的配合落實，樓市政策組合拳才會顯示出作用。”?

在張宏偉看來，目前很難判斷這輪樓市調整周期是否到底，不過，現階段應當已經步入到了深度調整期：“之前‘5·17’樓市政策帶來一波成交量反彈，主要針對一線及部分核心二線城市，大多數城市還沒有迎來右側交易行情。因此，現在難以判斷各個二線城市的‘異地購房團’實現了真正“抄底”，但也應該進入了相對深度的調整周期。”?

（文中提及個股僅作舉例分析，不作投資建議。）