文丨秦佳麗?????

編輯丨李壯??

在現房銷售占比逐漸增多的當下，實力雄厚的中國中鐵在一線城市有多個現房項目入市或即將入市，凸顯出其在該領域具備較高競爭力。

8月30日，地產股盤中持續爆發，萬科A、新城控股、中交地產等10余股漲停，中國中鐵等板塊個股集體上漲。

消息面上，后續政策層面或將考慮進一步下調存量房貸利率，允許存量房貸尋求轉按揭，以降低居民債務負擔、提振消費。

事實上，在提振居民住房消費信心方面，近期以北京、深圳為代表的一線城市正密集試點“競現房”項目。

近日深圳首個“競現房”項目中鐵閱臻府入市銷售，首批房源開盤去化超七成，總銷售金額達20.6億元。作為去年深圳競爭激烈的“競現房”地塊，彼時中國中鐵以“34.06億元+3.55萬平米現房銷售面積”代價競得該項目，規劃現房銷售面積占住宅總建筑面積近一半。

除了深圳閱臻府，目前中國中鐵在北京操盤中鐵興創·逸境等多宗“競現房”項目，彰顯出公司在一線城市“現房”開發運營領域的的重量級實力。

本刊了解到，由于現房銷售拉長銷售回款周期，近年參與“競現房”的企業仍以具備資金實力的央國企居多。在現房銷售單價高于期房的背景下，參與“競現房”銷售的房企有望獲得更大的產品溢價空間。

深圳首個“競現房”項目入市

中國中鐵操盤多宗“競現房”項目

作為深圳首個入市的“競現房”項目，由中國中鐵和中國能建聯合開發的閱臻府項目近日披露開盤詳情。

據閱臻府微信公眾號信息，7月30日閱臻府火熱開盤，首批推出314套房源，首開勁銷超7成，攬金20.6億元。該項目本次預售備案均價8.6萬元/平方米，當日登記的客戶可疊加享受3個九九折優惠，折后均價約8.33萬元/平方米。

基于深圳寶安的稀缺區位條件及“競現房”標簽，閱臻府項目從土拍階段就備受市場關注。回溯2023年8月，深圳土拍規則迎來變化，位于寶安區的A001-0212地塊采取“三限雙競+搖號”規則，競拍環節首次引入“競現房銷售建面”，現房銷售建面競價上限為35520平方米，占住宅總建面約一半。

彼時中國中鐵旗下公司中鐵置業在綠城中國、華潤置地、中海地產等21家競拍房企中勝出，以“34.06億元+3.55萬平方米現房銷售面積”雙觸頂代價拍得地塊，成交樓面價為41385元/平方米，溢價率為15%，普通商品住房平均銷售價格不高于8.86萬元/平方米（不含室內裝修），成為深圳首宗“競現房”宅地。

該項目置業顧問向本刊介紹，中鐵閱臻府項目共約629套，目前入市的項目為預售部分，預計2026年交付；余下現售房源需要等待2026年才能入市，定價將“貴”于目前在售期房。“我們項目7月底推出300多套房源，都是期房，備案均價8.6萬元/平方米左右，開盤當天銷售了200多套，目前（截至8月8日）剩下幾十套。”中鐵閱臻府項目置業顧問表示，“現房部分將在2026年10月開始銷售，定價肯定比現在的期房貴，具體執行價格會根據市場情況調整。”

深圳閱臻府并非中國中鐵旗下首個“競現房”項目，本刊了解到，在各地陸續推進現房銷售試點的背景下，中國中鐵在“競現房”土拍環節的活躍度較高，目前其已在北京操盤多宗“競現房”項目。

同為現房銷售面積占比近一半的項目，由中國中鐵操盤的北京首個“競現房”項目中鐵興創·逸境（備案名“諾德逸境小區”）預計今年10月份開始交付。早在2021年，中鐵&興創聯合體斥資37.84億元拍下了大興區黃村鎮地塊，建筑規模約12.32萬平方米，按照競拍要求，其中5.4萬平方米的面積需要現房銷售，銷售指導價為5.9萬元/平方米。

目前該小區現房部分已經開始入市銷售。本刊查詢北京市住建委官網了解到，諾德逸境小區已在2022年取得預售許可證，目前期房已簽約套數373套，簽約面積35095.66平方米。據中介人士向本刊表示：“這個小區現在已經是準現房，目前售樓處也搬到了實景小區。目前現房部分也已經開始銷售，期房、現房板塊的價格水平都一樣。”

在業內人士看來，出于“交付顧慮”，“所見即所得”的現房容易成為購房者的首選。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向本刊表示：“現房銷售模式是目前政策層面的鼓勵方向，在土地出讓環節開始引入‘競現房’指標，由于可以打消購房者的交付顧慮，現房銷售情況往往會比期房更好。”

同策研究院研究總監宋紅衛向本刊表示，目前現房銷售項目主要集中在熱點城市的熱點地塊，在拍地過程中通過設置現房要求作為排他條件，因此，這類項目地塊一般具備核心優質稀缺的特性。他補充道：“參與其中的開發商也具備幾個特征：開發資質較好、有一定資金實力、有高端項目打造經驗。”

現房銷售陣營擴張

產品溢價“彌補”較長回款周期

在當前的房地產銷售格局中，現房銷售占比明顯提升的趨勢正逐步顯現。據華泰證券研報，2021年至2023年，國內現房占商品住宅銷售面積的比重從10.4%提升至18.7%。2024上半年，全國商品住宅期房銷售面積2.9億平方米，同比減少31%；現房銷售面積1.1億平方米，同比增加23%。

現房銷售規模增長背后，伴隨“保交房”成為監管部門化解房地產風險的著力點之一、住建部明確“有條件的可以進行現房銷售”，近兩年北京、蘇州、合肥、西安、寧波、福州和紹興等城市多個城市制定相關舉措支持現房銷售試點。此前核心城市尚未解除“土拍限價”，部分城市在土地供應環節引入“競現房銷售”作為地價觸頂后的競拍條件，典型的例如，2022年北京第二批次土地集中供應中，18宗地塊有一半設置了“競現房”環節。

本刊了解到，盡管自2021年以來“競現房”開始在一線城市土拍環節陸續興起，但目前普遍處在開發建設進程中，核心城市真正入市銷售的“競現房”項目房源并不多。參照中國中鐵操盤的北京中鐵興創逸境、深圳閱臻府2宗“競現房”試點項目，從拿地到預期交付，開發周期普遍預計需要3年左右。

由于現房銷售拉長銷售回款周期，參與“競現房”的企業仍以具備資金實力的央國企居多。另本刊了解，盡管現房銷售考驗現金流，參與“競現房”銷售的房企有望獲得比期房更大的產品溢價空間。比如，2023年10月中海地產以33.8億元底價摘得的北京豐臺區北宮鎮辛莊村地塊，項目銷售指導價為期房6.4萬元/平方米、現房6.6萬元/平方米，銷售指導價可浮動調整±10%。

“‘競現房’是拍地過程中排他性的手段，為了獲取優質項目，參與的開發商只能接受這個條件。如果價格趨同，現房往往比期房銷售效果好，不過這種銷售模式推行最大的難點在于開發商的資金壓力，現房銷售周期通常比期房長一年半以上，回籠資金的周期比較長，并且銷售行情還存在不確定性。”宋紅衛就此談道，“為了優化項目賬面的測算利潤，部分現房項目會調整價格，‘加價’銷售，不過購房者未必會因此買單，房企需要算好這筆賬。”

李宇嘉認為，現房銷售周轉更慢，意味著開發商往往需要依靠更高的產品溢價來提升利潤空間，“考慮到開發商資金鏈問題，未來政府需要對現房銷售提供更多政策扶持。”

中國中鐵拓儲活躍

多賽道逆勢加碼地產

作為萬億級營收規模的建筑央企，操盤多個“競現房”項目的中國中鐵呈現出資金優勢。在房地產行業深度調整之際，具備地產業務基礎的中國中鐵，在“跨界”地產領域表現出較高的活躍度。

企業財報顯示，特色地產業務是中國中鐵品牌多元化的重要載體，公司依托主業優勢向“地產+基建”“地產+產業”模式轉變，重點拓展基礎設施與房地產聯動、片區開發、產業地產、文旅地產、TOD和養老養生地產等。截至2023年底，中國中鐵在北京、上海、廣州、深圳等城市持有待開發土地面積1299.22萬平方米。

據中國中鐵近期披露的經營數據，今年上半年，集團新簽合同額10785.0億元，其中特色地產新簽合同額132.5億元，新增土地儲備16.1萬平方米。

目前中國中鐵仍然熱衷于在一二線城市拿地，在上海、西安等重點城市保持較高參與度。今年1—7月，中國中鐵在上海、西安分別以31億元、17億元的區域權益拿地金額入圍當地拿地金額榜單TOP10。其間，以中鐵置業為主要平臺，中國中鐵摘得上海閔行區七寶鎮地塊及浦東新區上鋼街道地塊，溢價率均觸頂10%。

除了在公開土地市場直接獲地，中國中鐵同時轉戰舊改、代建賽道加碼地產業務。在城市更新持續擴容的上海、廣州等地，中國中鐵活躍度頗高，2023年以來，中國中鐵與廣州市城中村改造做地主體簽署戰略合作框架協議，并在上海拿下規模約361畝的松江區洞涇鎮滬松公路相鄰地塊“城中村”等多宗改造項目。

目前中國中鐵在代建領域也拓展了較大體量項目。據中指研究院榜單，今上半年，中鐵置業以121萬平方米的新簽約代建規模位于行業TOP18。據了解，2023年以來，中鐵置業已落地杭州大型住宅平峰曉廬項目、喬氏集團太原沙溝項目等多個項目，其間中鐵置業西安公司成立了專業機構，輸出代建管理為企業紓困。

企業信息顯示，今年中鐵置業首開了“紓困代建預重整+共益債”模式先河，今年6月中鐵置業西安公司代建管理開發的廣州增城佳源華府項目正式復工，其間中鐵置業成功引進信托單位為項目提供增量資金，并完成項目后續代建開發管理。

（本文已刊發于8月10日《證券市場周刊》，原標題為《深圳首個“競現房”項目入市，中國中鐵凸顯“新實力”》。文中提及個股僅作舉例分析，不作投資建議。）