文丨惠凱 ?編輯丨承承

光線傳媒看好奧林NEO項目的升值潛力。

光線傳媒近日公告計劃斥資12.2億元收購北京奧林NEO辦公樓，交易對手為東方資產、翰同資本等。據房地產經紀網站安居客的介紹，北京奧林NEO的單價是4.14萬元/平米。盡管當前辦公樓市場面臨一定空置率壓力，但光線傳媒對奧林NEO項目的升值空間仍表達了樂觀態度。

光線傳媒斥資收購房產

2025年電影市場口碑和票房最高的作品毫無疑問是《哪吒之魔童鬧海》，該片制作發行公司光線傳媒的業績和股價也錄得出色表現，股價年內漲幅最高超過3倍，回調后截至3月10日，仍有146.82%漲幅，總市值也一度突破千億元，成為A股影視傳媒板塊的新龍頭。

公司于今年2月5日，《哪吒之魔童鬧海》上映僅7天后就公告，當時48.4億元的票房對光線傳媒營收貢獻達9.5億元-10.1億元，而當前總票房已飆升至148億元以上，有券商分析師估算，《哪吒之魔童鬧海》最終對光線傳媒的營收貢獻有望達到30億元左右。

光線傳媒的最新動態是3月8日發布的《購買資產公告》，公告稱，將斥資12.2億元收購北京光曜致新冬城企業管理咨詢合伙企業(有限合伙)(簡稱“光曜致新”)、北京翰合投資管理有限公司(簡稱“北京翰合”)分別持有的北京棫霖企業管理有限公司(簡稱“北京棫霖”)99%、1%的股權及隨附的全部權利和利益，從而取得位于北京市朝陽區北苑路158號-1至5層101的北京奧林NEO大樓的所有權，用于公司辦公場所。

公告顯示，光曜致新的合伙人是中國東方資產等四大AMC中的兩家；北京翰合的股東穿透后為知名地產投資人、翰同資本創始人王倩，以及合眾厚生投資的董事長卞大巍。翰同資本2017年后參與投資并操盤了多個大型城市更新項目，包括上海靜安NEO大廈、北京奧林NEO等，在業內有一定口碑。此次光線傳媒收購奧林NEO大樓，意味著東方資產、翰同資本、合眾厚生在奧林NEO項目上成功退出。

財報顯示，東方資產近兩年面臨一定的業績和資產壓力。年報顯示，東方資產的總營收從2021年1069億元下滑到2023年963.8億元，同期歸母凈利潤從72.4億元下滑到15.3億元。東方資產整體負債率較高，近幾年資產負債率維持在87%左右。本次出售奧林NEO有助于東方資產進一步改善資產流動性，加快投資收益落袋。今年2月，東方資產公告控股股東變更為中央匯金公司。

公告顯示，北京棫霖向大連銀行北京分行借款，北京棫霖將其持有的北京奧林NEO大樓的物業抵押給大連銀行，且為保障大連銀行的資金安全，光曜致新及北京翰合將其持有的北京棫霖99%、1%的股權質押給大連銀行。此次光線傳媒承債式收購奧林NEO，意味著大連銀行的信貸資金將得到保證。

值得一提的是，早在2007年，大連銀行曾發起A股IPO，但至今未能如愿。Wind顯示，大連銀行2020年以來業績有所下滑，歸母凈利潤從2020年度10億元下滑到2023年6.1億元。截至2024年9月末，大連銀行的最新凈息差為0.8%、不良貸款率為2.63%。

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房產經紀人：奧林NEO單價4.14萬元/平米

公司看好奧林NEO升值前景

公告顯示，奧林NEO的建筑面積28504平米，每層5000平米的超大空間，區位和條件優越，所在的北京市亞奧板塊辦公樓報價區間為4.5萬元/平米-6萬元/平米，本次交易價格是在參考市場價格的基礎上友好協商確定的。

在安居客官網上，華仕兄弟（北京）房地產經紀公司旗下的房產經紀人馬女士今年2月發布了一則“亞奧商圈核心位置奧林NEO整棟出售”的寫字樓待售信息，顯示奧林NEO的業主正尋求出售該辦公樓，售價12億元，與最終公告的12.2億元的價格區別不大。

值得一提的是，據安居客的待售信息介紹，奧林NEO的單價是4.14萬元/平米，相比光線傳媒公告的附近同檔次辦公樓4.5萬元/平米-6萬元/平米的報價低了8%-30%。

對于此次收購，光線傳媒方面表示，除了滿足辦公需求外，看好奧林NEO的增值潛力也是收購原因之一。公告也顯示，奧林NEO“高端配置和稀缺性使其具有較高的資產增值潛力和較強的市場吸引力，未來隨著區域發展，資產價值有望進一步提升”。

近幾年，北京地區辦公樓市場的估值和出租率都面臨一定的下行壓力。根據房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行數據，北京寫字樓市場截至2024年9月末的空置率為18.2%，同比上升了1.2個百分點；另一家知名地產經紀和數據公司CBRE世邦魏理仕發布的《2024年北京房地產市場回顧及2025年展望》顯示，截至2024年末，北京辦公樓市場的整體空置率為21%。房產經紀人馬女士發布于安居客網站的奧林NEO介紹信息也顯示，奧林NEO的使用率是80%。

來源：安居客網站

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光線傳媒資產負債率低

發債融資有優勢

此次收購對光線傳媒的資產結構將產生一定影響。Wind數據顯示，截至2024年9月末，光線傳媒“流動資產”項目下的貨幣資金為20億元，“非流動資產”下的投資性房地產為0。此次收購將加速公司在手現金的消耗，資產流動性有所下降。

Wind數據還顯示，光線傳媒的資產負債率雖然較低，但近些年正在走高。光線傳媒2020年末的資產負債率是7.9%，2023年末、2024年9月末的資產負債率已經上升至12.5%和12.2%。

公開信息也顯示，光線傳媒早在2017年時發行了“17光線01”，成功募資10億元，但在2020年到期后未再發行新的債券。當時光線傳媒的主體評級是AAA，“17光線01”的票面利率是5%。而當前AAA級新發公司債的票面利率普遍低于3%，融資成本大幅降低。也因此，考慮到光線傳媒的負債率很低、評級較高，當前發債融資有望獲得較高的認購率和很低的融資成本，并推動業務的進一步擴張。

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技術人員超過百人

有進一步擴充潛力

安居客網站介紹，奧林NEO的辦公位數量是3866個-7733個，收購奧林NEO后將進一步滿足辦公需求，尤其是動畫技術人員的辦公需求。而員工規模的擴張，尤其是研發技術人員的大幅增加，是光線傳媒得以制作多部精良動畫電影的重要支撐。

Wind顯示，光線傳媒的研發技術人員數量從2021年末的66人增至當前達105人，占總員工的比例從13%大幅提升到18.7%，在A股影視傳媒公司板塊下，光線傳媒的研發技術員工規模僅次于萬達電影（研發技術員工905人）、*ST文投（研發技術員工140人），而研發技術員工占總員工的比例則遠高于萬達電影，僅次于*ST文投等少數影視公司。

隨著奧林NEO項目的收購，以及國產動畫前景愈發樂觀下，預期光線傳媒的研發團隊可能會進一步擴充。光線傳媒旗下的e視網顯示，公司近期仍在大規模招聘動畫人才，包括動畫流程人員、剪輯助理、場景和角色模型師等多類崗位。

表1 ?光線傳媒近幾年研發團隊的規模和占比持續增長（單位：人）

數據來源：Wind

表2 ?A股影視傳媒公司市值和員工數量的變化（單位：億元，人）

數據來源：Wind

（文中提及個股僅作舉例分析，不作投資建議。）