斑馬消費 楊柘

盡管房地產市場緩慢復蘇，也沒能打消格力地產退出地產行業的決心，在珠海國資的助力下，這一轉型日前終于有了結果。

上周，格力地產公告，將以旗下多家公司股權及對外債務，與海投公司持有的珠海免稅集團51%股權置換。此番操作若順利完成，公司將一腳跨進免稅行業。

早在4年前，這家區域房企就覬覦免稅業務，磕磕絆絆至今。受此影響，昨日公司股價開盤即漲停，收報于8.64元，漲幅10.06%，總市值162.86億元。

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重組敲定

格力地產（600185.SH）籌劃多年的轉型，日前正式落下帷幕。

公司11月23日公告披露，董事會會議已審議并通過重大資產置換暨關聯交易方案等相關議案。

根據草案，公司擬將其持有的上海海控合聯、上海海控保聯、上海海控太聯、三亞合聯建設、重慶兩江新區格力地產各自100%股權，以及公司向橫琴金融投資集團的5億元借款，與珠海投資控股有限公司（下稱：海投公司）持有的珠海市免稅企業集團51%股權進行置換，估值差額部分以現金進行補足。

公司擬置出資產、債務分別約55.05億元、5億元，珠海免稅企業集團51%股權作價約45.79億元。差額部分約4.26億元，由海投公司向上市公司支付現金。

相比之前的重組方案，這次已大幅簡化。

原重組方案是，公司擬通過發行股份及支付現金購買珠海國資委和城建集團持有的珠海免稅集團100%股權，同時，擬向不超過35名符合條件的特定對象發行股票募集配套資金，斥資總規模約122.15億元。

由于重組時間長、募資規模大，加之內外環境變化和復雜性，今年7月初，經董事會審議通過，撤回原重組方案，形成如今的方案。

本次交易完成后，珠海免稅集團將成為公司控股子公司，公司退出房地產業務，形成免稅業務為主，并與口岸經濟、海洋經濟等業務協同發展的新業務結構。

海投公司承諾，若置入資產在今年完成交割，2024年至2026年，珠海免稅集團凈利潤分別不低于約5.67億元、6.20億元和6.61億元。

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熬了4年

如果不是橫生枝節，這一重組案可能早已塵埃落定。

2020年5月，格力地產公告擬收購珠海免稅集團100%股權，久受房地產業務拖累的公司迎來一線生機。公司股價曾在重組預案披露后，連續拉出8個漲停板。

當年底，時任董事長魯君四因涉嫌證券市場內幕交易違法行為，被證監會立案調查，重組暫時按下暫停鍵。

這一耽擱就是兩年多時間。2022年11月，公司董事會、監事會完成換屆，一舉掃除上述重大資產重組的障礙。

魯君四是格力地產靈魂人物。2004年，他帶著7位員工，在珠海開始拓荒之旅。2009年，公司借殼海星科技，登陸資本市場，與格力電器（000651.SZ）同為格力集團旗下控股企業。

2015年，格力集團將所持格力地產3億股股份劃轉至珠海投資。公司雖頂著格力兩字，已和格力電器沒有任何關系。

單飛后，在魯君四的主導下，格力地產開啟多元化發展之路。除了地產外，在海洋、旅游、口岸和農業多個領域布局。

盡管如此，公司主要收入來源還是靠地產業務。2013年至2021年，地產收入貢獻占比維持在50%以上。其中，5個財年地產收入貢獻占比9成以上。

不過，經過十多年發展，格力地產始終沒能進入百強房企，僅為珠海當地的地產龍頭企業。

2022年底，陳輝掌舵格力地產，繼續推進對珠海免稅集團的重組，同樣一波三折。

去年5月，因為重組方案財務資料接近有效期，公司遂向交易所申請中止審核，待財務資料更新完畢，再申請恢復審核。

兩個月后，公司因涉嫌信披違法違規，被證監會立案調查，重組一時無法持續推進。去年9月，監管部門完成調查和審結，重組才得以恢復。

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癡心“免稅”

在魯君四時代，格力地產試圖在地產主業之外，培育第二增長曲線，無論是后來涉足的口岸經濟，還是海洋經濟和生物醫藥，甚至特殊時期啟動的口罩業務，都難堪大任。

另一邊，公司不再輕易拿地，對房產業務僅采取維持性發展，其待開發項目集中于珠海、重慶、上海和三亞4地。

隨著行業調整，公司走進低谷。2022年，其房地產收入34.13億元，對公司營收貢獻84.35%。受地產項目資產減值及投資性房產公允值下降等影響，當年歸母凈利潤虧損20.57億元。

這一勢頭沒能止住，去年，虧損雖有所收窄，仍有-7.33億元。今年前三季度，歸母凈利潤虧損9.21億元。

在這樣的經營狀況下，公司亟待持續輸血的業務，而免稅業務成了最現實，同時也是為數不多的選擇。

數據顯示，2022年、2023 年及 2024 年上半年，珠海免稅集團實現營業收入分別為約16.38億元、22.86億元、13.13億元，歸母凈利潤分別約2.43億元、6.73億元、4.36億元。

格力地產其實一直在押注免稅業務，4年前啟動重組不久就開始自動布局。2020年9月，斥資16.51億元在三亞拿下兩宗商業地塊；2021年1月，8.8億元拿下港珠澳大橋口岸的免稅商務用地。

但是，現在的免稅生意真的還香嗎？

一方面，免稅市場正在回調。海口海關數據顯示，今年上半年，海南離島免稅購物金額184.6億元，同比下降近30%，同期購物人數同比下降10%。

反映到行業頭部企業的業績不太樂觀，中國中免（601888.SH）今年上半年收入312.6億元、歸母凈利潤32.83億元，同比分別下降12.81%和15.07%。

另一方面，跨境電商為消費者購買進口商品提供了便利，進一步削弱免稅商店的核心競爭力。

短期內，珠海免稅集團收入貢獻可以緩解公司經營壓力，但是，如何與行業龍頭切分市場蛋糕，還是一個未知數。