文丨秦佳麗 ? 編輯丨李壯??????

住建部近期表示房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始筑底，并預(yù)計(jì)10月銷售數(shù)據(jù)會積極樂觀。在企業(yè)層面，部分房企“銀十”的銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)超預(yù)期。?

今年樓市的“銀十”銷售超預(yù)期火熱。近期保利發(fā)展、華潤置地、中國鐵建、美的置業(yè)、招商蛇口、華發(fā)股份等多家房企發(fā)布銷售海報(bào)，普遍超額完成黃金周業(yè)績目標(biāo)。其中，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布的三季度銷售簡報(bào)顯示，公司“十一”節(jié)前開盤售罄的翠湖天地六和第一期項(xiàng)目收金近120億元，對公司前三季度的銷售業(yè)績貢獻(xiàn)超過九成。

在政策層面，在10月17日國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上，五部門再對貨幣化安置房、“白名單”擴(kuò)容、閑置存量土地收購等打出政策“組合拳”。住建部方面研判，“市場已經(jīng)開始筑底，10月份的數(shù)據(jù)會是一個(gè)積極樂觀的結(jié)果”。

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百億級“日光盤”再現(xiàn)

有房企單盤拯救銷售業(yè)績

趕在“金九銀十”節(jié)點(diǎn)，有房企依靠單盤實(shí)現(xiàn)業(yè)績逆襲。10月10日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布三季度物業(yè)銷售簡報(bào)，公司前9個(gè)月累計(jì)合約物業(yè)銷售額134.86億元，其中包括住宅物業(yè)合約銷售額132.13億元和商業(yè)物業(yè)合約銷售額2.73億元。

公告中，瑞安房地產(chǎn)重點(diǎn)介紹了翠湖天地六和第一期項(xiàng)目，作為上海黃浦區(qū)上海新天地社區(qū)內(nèi)翠湖天地住宅系列的最新作品，是最后一塊面向太平湖的住宅地塊，建成后將成為上海浦西最高的住宅建筑和地標(biāo)。

9月28日，瑞安房地產(chǎn)曾發(fā)布慶祝海報(bào)，翠湖天地六和“開盤即罄108套，創(chuàng)紀(jì)錄勁銷119.79億元”。公開信息顯示，翠湖天地是太平橋新天地社區(qū)中的住宅部分，定位高端住宅，由一棟超高層和部分風(fēng)貌別墅組成，項(xiàng)目首期共推出108個(gè)單位，總建筑面積為5.7萬平方米。第一期所推房源銷售均價(jià)約21萬元/平方米，套均總價(jià)約1.11億元。

以此來看，首開銷售近120億元的翠湖天地六和第一期不僅刷新中國億級豪宅“日光”紀(jì)錄，對公司前三季度的銷售業(yè)績貢獻(xiàn)也超過九成。

瑞安房地產(chǎn)旗下項(xiàng)目“日光”，與上海高端住宅市場的韌性支撐息息相關(guān)。據(jù)克而瑞等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，上?？們r(jià)超過2000萬元的住房一手銷量達(dá)2853套，同比激增57.8%；其中3000萬元以上高端住宅售出1549套，創(chuàng)下近十年同期新高。目前上海不失為瑞安房地產(chǎn)的重倉區(qū)域，據(jù)企業(yè)業(yè)績公告，截至2024年中期，瑞安和合營公司擁有的住宅可售貨值為664億元，其中在上海可售貨值為241億元。

除了在上海創(chuàng)下百億級“日光盤”的瑞安房地產(chǎn)，不少熱門城市的房企項(xiàng)目在銀十節(jié)點(diǎn)迎來“潑天富貴”。在被系列新政激活樓市的北京，中建智地于10月13日兩個(gè)項(xiàng)目齊開，當(dāng)天收金83.5億元——位于朝陽區(qū)酒仙橋板塊的北京宸園、前葦溝板塊的中建璞園PARK開盤，首日銷售額分別達(dá)到61.5億元、22億元。

中建在北京布局的兩大項(xiàng)目迅速回血，與其入市節(jié)奏緊密相關(guān)。其中，作為集團(tuán)旗下高端“宸系”產(chǎn)品，北京宸園項(xiàng)目地塊系今年6月中建斥資112億元斬獲的“酒仙橋+前葦溝+中關(guān)村朝陽園北區(qū)”組團(tuán)地塊，彼時(shí)中建刷新了近年北京單宗土拍的總價(jià)紀(jì)錄。9月28日，北京宸園獲得預(yù)售許可證,迎接北京下調(diào)首付比例并放松限購等新政利好。

網(wǎng)紅盤提振銷售業(yè)績背后，頭部房企在火熱開局的“銀十”節(jié)點(diǎn)普遍實(shí)現(xiàn)業(yè)績突圍。近期保利發(fā)展、華潤置地、中國鐵建、美的置業(yè)、招商蛇口、華發(fā)股份等多家房企發(fā)布銷售海報(bào)，普遍超額完成黃金周業(yè)績目標(biāo)。

比如，10月1日~7日，保利發(fā)展全國實(shí)現(xiàn)成交金額約148億元，同比提升47%；美的置業(yè)共銷售36億元，完成率超過目標(biāo)值120%；越秀地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購金額91.9億元，創(chuàng)歷史同期新高。

對比此前的月度銷售數(shù)據(jù)，9月份越秀地產(chǎn)的合同銷售額為72.1億元、美的置業(yè)為25億元。前述房企僅黃金周的銷售業(yè)績趕超平時(shí)一個(gè)月。

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一線城市迎成交高峰

土地市場再現(xiàn)新動作

近期樓市重磅政策密集出爐，疊加節(jié)前四大一線城市集體優(yōu)化限購，房地產(chǎn)市場銷售在10月份出現(xiàn)了積極變化。不論新房或是二手房市場，近期以一線城市為代表的銷售數(shù)據(jù)取得了“階段性勝利”。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年第41周（10月7日至10月13日），北京市新建商品房網(wǎng)簽達(dá)14.07萬平方米，為前一周的3倍以上；深圳市新建商品房網(wǎng)簽達(dá)11.05萬平方米，為前一周的5.58倍。

另據(jù)廣州、深圳等地房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，其間廣州二手住宅共計(jì)網(wǎng)簽3120宗，交易套數(shù)創(chuàng)下自去年3月以來最高水平；深圳二手房（含自助）錄得2316套，環(huán)比增長649.5%。

在市場情緒升溫背景下，近期土地市場也迎來新動作，部分核心地塊積極入市。10月15日，北京市規(guī)劃自然資源委發(fā)布一則組團(tuán)捆綁地塊預(yù)申請公告，該組團(tuán)地塊總建設(shè)用地面積約14.7公頃，起始價(jià)達(dá)153億元。

該組團(tuán)地塊由酒仙橋地塊、十八里店地塊及小紅門地塊3宗構(gòu)成，這也是北京繼6月份作價(jià)112億元出讓“朝陽區(qū)酒仙橋舊改地塊、孫河前葦溝組團(tuán)棚改地塊以及中關(guān)村朝陽園北區(qū)0017”組團(tuán)地塊后，第二次以跨區(qū)域不同業(yè)態(tài)捆綁形式推出地塊，再度刷新北京土地出讓紀(jì)錄。

在上海，央國企及城投平臺開始激蕩舊改市場。據(jù)城投控股10月16日公告，集團(tuán)旗下全資子公司城投置地以約70億元的價(jià)格斬獲上海老城廂6幅地塊組成的資產(chǎn)包。此次6幅地塊為歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目，與上海豫園和城隍廟相鄰，臨近板塊包括融創(chuàng)外灘壹號院、華潤外灘九里等單價(jià)17萬元/平方米左右的頂級豪宅群。

作為黃浦核心區(qū)“鉆石級”項(xiàng)目，該宗資產(chǎn)包自9月份啟動遴選就受到市場廣泛關(guān)注。根據(jù)出讓文件，本次地塊以遴選方式出讓，要求申請人應(yīng)符合多項(xiàng)條件，包括2023年會計(jì)年度總資產(chǎn)不低于1000億元、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)二級及以上、具有在國內(nèi)城市保護(hù)、修繕和開發(fā)利用歷史建筑的經(jīng)驗(yàn)等，如今被城投控股收入囊中。

背靠上海城投集團(tuán)，城投控股近年頻頻加碼上海城市更新。今年9月份，城投控股已披露上百億投資計(jì)劃，公司擬投資建設(shè)杜行老街“城中村”改造項(xiàng)目和諸翟“城中村”改造項(xiàng)目，投資總金額分別約為65.17億元和118.39億元。

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一攬子政策持續(xù)落地

“房地產(chǎn)已經(jīng)開始筑底”

繼9月底多部門提出“一攬子”配套政策提振房地產(chǎn)市場，目前房地產(chǎn)市場被持續(xù)注入“強(qiáng)心劑”。10月17日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局五部門介紹促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況。

會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹就10月份房屋銷售的總體態(tài)勢分析指出，“中國的房地產(chǎn)在系列政策作用下，經(jīng)過三年的調(diào)整，市場已經(jīng)開始筑底。我們判斷，10月份的數(shù)據(jù)會是一個(gè)積極樂觀的結(jié)果”。

為抓增量政策出臺，五部門還將打出“組合拳”，包括將通過貨幣化安置房方式新增實(shí)施100萬套城中村改造及危舊房改造；年底前將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加至4萬億，將所有房地產(chǎn)合格項(xiàng)目都爭取納入“白名單”；加大存量商品房收儲力度并由地方自主決策，允許政策性銀行、商業(yè)銀行對閑置存量土地收購發(fā)放一定比例的收購貸款；核心城市繼續(xù)優(yōu)化限制性政策等。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這一次發(fā)布會最大的看點(diǎn)在于，多個(gè)部門形成政策組合拳效應(yīng)，提高政策取向的一致性?！耙詫ｍ?xiàng)債券收回閑置土地為例，既要求自然資源部門加大對閑置土地的認(rèn)定和處置、盡力降低收回的成本，也要求財(cái)政部門在資金平衡和嚴(yán)控地方政府隱性債務(wù)上的考核要強(qiáng)化，還要求住建部門在推動房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)被土地收儲以后，為土地的二次出讓創(chuàng)造良好的市場環(huán)境?！彼痛吮硎?，“組合拳效應(yīng)形成得好，政策取向一致性更強(qiáng)，這是最關(guān)鍵的?！?/p>

在中指研究院研究總監(jiān)陳文靜看來，“9.26”中央政治局會議定調(diào)“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，釋放了迄今最強(qiáng)穩(wěn)地產(chǎn)信號。本次五部門聯(lián)合召開新聞發(fā)布會，進(jìn)一步明確了多項(xiàng)組合拳，可歸為“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”。其中“四個(gè)取消”包括取消限購、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)；“四個(gè)降低”為降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款的首付比例、降低存量貸款利率、降低換購住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；“兩個(gè)增加”即通過貨幣化安置等方式新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造，以及將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬億。

“本次會上住建部也表示市場已經(jīng)開始筑底，預(yù)計(jì)短期內(nèi)新政將繼續(xù)顯效，10月市場銷售數(shù)據(jù)或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯增長?！标愇撵o表示，“從市場趨勢來看，‘銀十’開局表現(xiàn)超預(yù)期，核心城市市場呈現(xiàn)回穩(wěn)態(tài)勢。當(dāng)前房地產(chǎn)政策發(fā)力方向已經(jīng)明確，預(yù)計(jì)四季度房地產(chǎn)一攬子配套政策有望加速落實(shí)，核心城市市場量價(jià)或?qū)⑵蠓€(wěn)，從而對全國市場筑底提供重要支撐?！?/p>

（文中提及個(gè)股僅作舉例分析，不作投資建議。）