文丨秦佳麗 ? 編輯丨李壯??????

趕在國慶假期前，一線城市集體松綁限購，“銀十”開局樓市火熱。據部分開發商披露的銷售數據，“十一”期間已完成月度銷售目標的200%。?

據中指院數據，今年國慶假期，25個代表城市新房的日均成交面積較2023年假期增長約23%（剔除去年9月29日-30日兩日的月末網簽數據）。其中北京網簽數據在四大一線城市中領銜，日均成交面積較去年國慶假期增長81%。

一線城市市場情緒升溫，重倉當地的頭部房企無疑將成為直接受益者。從今年前9月房企區域銷售情況來看，央國企占據四大一線城市頭部市場份額，期間中海地產穩居北京、上海雙城“銷冠”；新增拓儲方面，越秀地產、綠城中國、中海地產等央國企在一線城市保持較高參與度。

有業內人士表示，10月8日國家發改委對于房地產的表態延續了此前政策基調，會議同時提出其他政策也在積極謀劃、積極推進，這意味著相關增量政策正在醞釀中。

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政策“大禮包”顯成效

一線城市“黃金周”成色十足

多重利好政策加持下，樓市“銀十”開局成色十足。近日中指院披露重點城市國慶假期樓市銷售成績單，從網簽情況來看，今年國慶假期期間（10.1~10.7）25個代表城市新房日均成交面積較去年假期（9.26~10.6）下降約27%，考慮到去年國慶假期包含9月29日-30日，部分城市月末網簽量較高，若剔除這兩天影響，今年假期25個代表城市新房日均成交面積較去年假期（10.1~10.6）增長約23%。其中，北京網簽數據在四大一線城市中領銜，合計成交面積2.81萬平方米，日均成交面積0.4萬平方米，日均成交面積較2023年國慶假期增長81%。

由于網簽數據存在滯后性，結合假期各地認購大幅提升情況，中指院報告預計接下來幾周網簽數據將明顯好轉。從多家機構發布的統計數據來看，“十一”期間四大一線城市的實際認購數量明顯攀升。比如，中原地產研究院統計數據顯示，2024年國慶長假期間，北京市新建住宅成交量同比上漲超200%，二手房成交量上漲超150%；貝殼數據顯示，10月1日~7日，廣州貝殼的新房銷售了2800套，日均成交量約430套，是去年同期的2.15倍。

一線城市樓市情緒升溫明顯受益于節前的“政策大禮包”。繼此前中共中央政治局召開會議傳遞“要促進房地產市場止跌回穩”重磅信號后，北上廣深在9月30日前集體調整住房限購政策，其中廣州明確全面取消限購；深圳對外圍區域取消限購，核心區域社保年限“3改1”；上海也對外環外區域社保年限“3改1”；北京購房的社保繳納年限調整為“五環內5改3”、“五環外5改2”。疊加此前央行降準降息等利好舉措，近期樓市銷售步入窗口期。

根據部分房企披露的銷售捷報，不少開發商迎來“潑天富貴”。比如，保利發展“十一黃金周”期間全國成交金額約148億元，同比提升47%，其中，北上廣三城成交額44.5億元，同比提升138%；萬科南方區域7天假期的銷售總額超過了9月全月的銷售額，提前完成了10月份的全月任務，且完成率超過200%；華潤置地宣布，位于上海寶山大場鎮的中環置地中心·潤府系項目全盤銷售金額突破100億元?。

對于熱門樓盤的銷售人員而言，“賣瘋了”“已經累冒煙了”“今晚奮戰到12點”“今日不打烊”等成為其近日的工作狀態。

“國慶假期工作連軸轉是常態，有時候吃不上飯，大家只能稍稍排班休息一下，因為實在太累。”北京大興區某品牌房企項目置業顧問陳苗（化名）向本刊表示，“我們項目最近賣得不錯，每天到訪量大概有六七十組，能夠成交八九套。由于國慶假期不少客戶有出游安排，這個到訪數據已經很符合預期。”

據陳苗介紹，由于其所在樓盤為中高端改善型樓盤，總價1000萬元至2200萬元左右，客戶基于房貸壓力考慮，很少選擇15%的首付策略，“降首付”等利好舉措短期內效果并不明顯，不過，節前限購松綁多少帶來了一些影響，“目前北京五環外區域購房社保年限要求‘5改2’，五環內‘5改3’，最近咨詢的客戶當中，確實有一部分是剛剛獲得的購房資格。”

深圳寶安區某項目置業顧問趙啟（化名）也向本刊表示：“國慶那幾天，幾乎每天的銷量都可以抵之前一個月，基本從早上八點一直忙到凌晨一兩點。節后稍微好一點，仍然沒有時間吃飯。”

在趙啟看來，基于相關部門出臺的系列止跌回穩的政策，部分客群的信心得到提振，手握余錢的購房人開始進場。不過，目前前往深圳咨詢的外地客戶數量遠不及本地客群。他就此補充道：“短期來看，大家信心很足，但這種升溫勢頭能否長期持續還需要時間驗證。”

上海中原地產市場分析師盧文曦就此向本刊表示，就其市場調研情況來看，今年“銀十”開局成色十足。“就上海而言，這輪限購松綁主要是引導剛需客戶去購買外環外區域樓盤，這類板塊的新房表現也明顯升溫；內環內區域受新政影響其實不大，因為核心板塊的交易本身火熱。”他就此補充道，“目前市場的理想狀態就是寄希望于先熱的板塊帶動后熱的。”

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央國企占據一線城市頭部市場份額

中海地產穩居京滬雙城“銷冠”

一線城市樓市呈現企穩跡象，重倉當地的房企將直接受益。從房企區域布局來看，在“強者恒強”趨勢下，更多央國企占據四大一線城市頭部市場份額。

據中指院數據，今年1—9月，北京房企銷售規模TOP3陣營由中海地產、華潤置地、北京城建構成，期間在北京區域的銷售額分別為328億元、179.4億元、164.3億元；在上海，中海地產、綠城中國、上海地產位居當地銷售規模TOP3，期間區域銷售額分別為402.31億元、217.71億元、208.46億元；廣州房企銷售規模TOP3陣營包括越秀地產、保利發展、中海地產，期間區域銷售額分別為342億元、330.9億元、123.6億元；深圳房企銷售規模TOP3陣營包括招商蛇口、深鐵置業、鴻榮源集團，期間區域銷售額分別為140.3億元、136.7億元、124.77億元（見表1）。

表1 ??2024年1—9月一線城市房企銷售額TOP3（億元）

數據來源：中指院、本刊整理

其中，中海地產今年以來穩居北京、上海雙城“銷冠”。在“豪宅”頻頻入市的上海，僅中海順昌玖里、中海領邸兩大項目便為中海地產貢獻超300億元銷售額。

前期貨值儲備充沛的房企更易支撐未來銷售業績，目前資金狀況良好的房企仍然注重在一線城市“積糧”。從北上廣三大主要供地城市的拿地金額十強榜單來看，央企國企是拿地主力。今年前9月，越秀地產、招商蛇口、華潤置地位居北京區域拿地金額榜單TOP3，入圍門檻超過82億元；綠城中國、中國鐵建、萬科位居上海區域拿地金額榜單TOP3，入圍門檻超過107億元；廣州區域拿地金額榜單TOP3包括中海地產、華潤置地、長隆集團，入圍門檻超過99億元。

與樓市升溫相伴隨，近期地產股也“忽如一夜春風來”。A股地產板塊自9月18日以來迎來一波普漲，截至10月10日，房地產開發（申萬）指數2470.29點，區間漲幅近26%。其間，頭部房企受市場追捧，保利發展、萬科A兩家千億市值房企的區間漲幅分別為34%和44%。連續大漲之下，目前保利發展市值已超1200億元，萬科A的市值也重返千億陣營（見表2）。

表2? A股房地產板塊區間漲幅TOP20

數據來源：wind

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“一攬子”增量政策正在醞釀

市場情緒升溫有望延續

除了一線城市預期扭轉，近期重慶、四川、廣東、湖北、云南等多個省市均跟進落地促進房地產市場健康發展相關政策，覆蓋加大購房補貼與契稅補貼、支持各地合理提高住房公積金貸款額度上限等舉措。在此背景下，多地樓市銷量實現增長，譬如，據住房城鄉建設部初步統計，僅9月30日至10月4日，貴州省共銷售商品住房13.75萬平方米、成交金額7.54億元，同比增長44.3%、54.2%；黑龍江大慶市銷售156套，同比增長254%。

目前更多增量政策“大招”正在醞釀。10月8日，國家發展改革委舉行的新聞發布會提出，在有效落實存量政策的同時，圍繞加大宏觀政策逆周期調節、擴大國內有效需求、加大助企幫扶力度、推動房地產市場止跌回穩、提振資本市場等五個方面，加力推出一攬子增量政策，推動經濟持續回升向好。

盧文曦就此表示，從10月8日會議傳遞的相關信號來看，后續政策的著力點在于落實前期制定的一攬子政策，包括9月24日中央政治局會議提出的政府收儲、去庫存都會展開系列動作。此外，后續普宅與非普宅標準調整、稅收優惠、京滬深限購等層面仍有進一步調整的空間。

在盧文曦看來，這輪市場情緒升溫明顯好于小陽春，不過其持續性有待第四季度驗證。“就我們的觀察來看，這一次的市場情緒明顯要比前幾輪好，其中二手房市場的房價底氣比‘5·17會議’后更足。結合上海地區經理人支出、報價指數等前瞻性指標來看，當地國慶假期的很多指標超過了‘小陽春’，也超過了上海上一輪‘5·27樓市新政’出臺后的市場指標。”他就此補充道，“我們認為市場信心正在回歸，不過，成交數據需要持續上行2至3個月才能研判。不論樓市或是二級市場，地產板塊能否止跌回穩，都有待第四季度驗證。”

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就此向本刊表示，近期國家發改委對于房地產的表態延續了此前中央政治局會議的基調，會議同時提出其他政策也在積極謀劃、積極推進，這意味著相關政策還在醞釀中。

李宇嘉預計，后續市場有望從多個層面出爐新政：“一是二手房交易契稅、增值稅及個稅等，可能實施減免；二是通過下調存款利率和準備金率、下調公開市場操作利率等手段，推動LPR及按揭利率進一步下調；三是創新思路去庫存，在收購存量房做保障房、盤活存量閑置土地做保障房、對接新市民等方面，財政政策可以積極作為；四是落實嚴控增量，實現止跌企穩，短期有效的工具就是嚴控增量，讓庫存消化周期降到合理水平；五是落實優化存量，調整存量在建未售項目或未開發用地的規劃條件和建設標準；六是盡快推進新融資、新供地、新開發等新模式。”

（文中提及個股僅作舉例分析，不作投資建議。）