文丨秦佳麗?????
編輯丨李壯??
樓市“限價”調控政策出臺時，主要是防止樓市價格過快上漲。在樓市進入買方市場的新形勢下，“限價”即將成為往事。?
一直以來，“限價”與“限購”、“限貸”、“限售”等政策構成樓市調控的有力手段，在以往房地產市場較熱時期抑制房價過快上漲，在市場下行期則遏制房價過快下跌。?
不過，“限價”這一調控方式正在發生轉變。近期武漢、廣州等城市部分樓盤因大幅降價銷售被業主投訴，當地官方表態“開發企業可根據市場行情自主確定銷售價格”；與此同時，今年以來鄭州、蘭州等10余個城市明確不再實施新建商品房銷售價格指導。?
有業內人士就此表示，當樓市開始轉向買方市場，取消“限價”是行業大趨勢，除了有利于開發商促銷回款，部分高溢價的優質產品也需要突破價格管控。此外，“限價”松綁還有利于新房和二手房價格的并軌，實現完全競爭市場。在去庫存背景下，預計未來更多城市會跟進松綁價格管控，我國的住房價格體系將會迎來重構。?
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多地政府表態房企可自主定價
“限價”將成為過去式
房地產行業步入深度調整期，部分地區對樓市價格的管控正在松綁。在人民網地方領導留言板，對于近期購房者反映樓盤大幅降價問題，保定市政府回應“商品房價格屬于市場調節價，開發企業可根據市場行情、供求關系，自主確定銷售價格”；廣州南沙區回復稱“根據相關規定，開發企業可結合市場實際享有自主定價權”。?
在一線城市中，廣州地區對樓盤降價持“寬容”態度。比如，近期有購房者在人民網領導留言板稱“2022年兩萬多購買保利灣上，如今樓盤降價為1.33萬元銷售，請求領導讓公司返還差價給我”。廣州市南沙區回應表示：“開發企業可結合市場實際享有自主定價權，并向住建部門辦理價格備案或調整。我區住建部門未發現開發企業存在相關違規行為”。?
引發市場熱議的還有武漢文旅集團開發的萬和光谷項目，因“備案價2萬多，現在賣1.25萬”被購房者在武漢城市留言板上質疑“惡意降價”。據湖北武漢市東湖新技術開發區管委會回復：“商品房價格由開發企業根據市場供求關系進行自主定價，同時與購房人通過合同約定最終成交價格，但不得超過預售方案備案價。企業根據市場狀況調整商品房住房價格屬于市場主體自主經營范疇，并不違背法律法規禁止性規定?！?
按照上述回復口徑，開發商在售房過程中降價銷售系自主定價行為，降價幅度沒有明確約束，并不違法違規。 而除了部分城市對房企價格調整弱化管控，越來越多的城市已發文取消商品住房銷售價格指導，為房企自主定價提供明確依據。?
據不完全統計，今年以來，沈陽、蘭州、鄭州、寧德等至少10余個城市明確取消銷售“限價”，另有陽江、珠海、蕪湖等地優化“限價”政策，如縮短備案價格調整的時間間隔、取消樓層差價限制等。?
譬如，今年7月，鄭州市住房保障和房地產管理局發布關于取消商品住房銷售價格指導的通知顯示，“住房保障部門不再對新建商品住房銷售價格進行指導，開發企業按照自主定價進行銷售、辦理商品房預（銷）售許可（備案）手續”。該月蘭州市也發文“取消對新建商品住房價格備案”。?
杭州和上海則在土拍環節對新房銷售“限價”進行調整。其中，杭州目前則僅保留核心區域新房銷售限價；上海在今年7月份第三批次商品住房用地出讓公告中也未提房地聯動價，不過出讓文件要求競買房企需要簽署競價承諾書，承諾包括理性競價，項目符合銷售條件后，向房屋行政主管部門辦理銷售方案和“一房一價”備案。?
廣東中原地產項目部總經理黃韜向本刊介紹，就廣州地區而言，取消“限價”是去年乃至前年就開始推進的事，當市場景氣度下降，廣州一些樓盤減價10%乃至30%，這也導致少數高價買房的老業主喊話“退房”，一些沒有網簽的顧客甚至要“退舊買新”，“面對這類情況，部分開發商的處理方式是走法律程序，或者給業主提供一定補償。不過廣州市場整體還算理性，沒有太大波動，大部分人其實尊重市場規律?！?
“取消‘限價’是適應市場需求的一種體現，越是優質的樓盤，價格管控放開后依然賣得很好?！秉S韜如此表示。?
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向本刊表示，之前限價措施的實施是為了抑制房價過快上漲、控制開發商調價的頻率和幅度，在明確“一房一價”的基礎上，很多城市對項目調價幅度控制到15%以內，超過的話需要重新備案、重新申請預售價格。?
“目前樓市供不應求的關系已經轉變，成為買方市場，保留限價已經沒有太大意義?！?李宇嘉談道，“一方面，部分開發商降價促銷、回籠資金的動力很強，企業不得不進行價格讓步；另一方面，有些高溢價的優質產品反而需要突破價格管控?！?
在李宇嘉看來，取消樓市“限價”是市場大趨勢，除了有利于開發商促銷回款，還有利于新房和二手房價格的并軌：“二手房價格不受限制，這兩年降價幅度比新房大。對比之下新房處于劣勢。當樓市進入完全競爭市場，開發商也好，購房者也好，各方都要接受樓市價格正反向波動這個事實。”?
同策研究院研究總監宋紅衛向本刊表示，因為降價導致的購房者投訴本身就不具備法理性，允許降價是房地產市場逐漸成熟的標志：“目前很多城市已經進入到二手房主導的存量市場，二手房市場價格就是市場化行為，新房占比已經很小，因此放開限價不會對市場造成很大的沖擊?！?
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“工抵房”限制條件放寬
東莞、武漢頻現低價樓盤
上述降價促銷的部分樓盤中，基于資金回款及促進工程建設等目的，“工抵房”項目較為常見。
典型例如被業主質疑“惡意降價”的武漢光谷項目，據武漢市東湖新技術開發區管委會回應，前期該項目預售方案中備案價約23124元/平方米，成交均價約18300元/平方米。因企業與施工方存在債務糾紛，將部分房屋抵給施工方以抵償相應的債務，近期施工方為回籠資金，將“工抵房”低價出售，最高降價6000元。?
據了解，武漢光谷項目光谷知識產權國際合作中心（IPIC），開發商系武漢文旅集團旗下公司，計劃總投資20億元，建筑施工單位為武漢建工集團。該項目最早開盤時間為2022年7月，覆蓋商務、商業、住宅類房源。其中住宅作為項目配套，共400套房源，目前去化率46%。?
成為“工抵房”前，武漢萬和光谷項目曾因工程款糾紛短暫停工，不過目前已經恢復施工。此前多位業主在武漢城市留言板上反映，萬和光谷項目從2013年至今施工進度緩慢，擔心今年年底無法如期交房。今年4月，東湖新技術開發區自然資源和規劃局等機構回應，“該項目年后未申請復工，主要原因是建設單位與施工單位存在工程款問題。建設單位、施工單位雙方友好積極溝通，目前項目已復工。”?
作為盤活資產的一種形式，“工抵房”是指房地產開發商將其名下的房產抵押給承建商，用以償還其所拖欠的建筑工程款項。工程方為盡快回籠資金，大多將房子折價出售。近期在武漢、東莞等城市，低價出圈的房源不乏一批“工抵房”。?
在東莞，繼此前長江實業旗下項目“5折賣房”、萬科項目“買一送一”等營銷活動大熱后，當地水鄉板塊的“工抵房”項目，也因“重返萬元時代”激蕩市場。其中，工程商折價變現的華僑城云瑞府項目，對比該盤1.4萬元/平方米的樓面地價，1萬元/平方米的銷售單價極具吸引力；首開熙江玥也拿出了一批單價僅1.06萬元/平方米的房源售賣，樓層房源任選且帶精裝修。?
一批城市正為低價“工抵房”加快去化提供依據。 今年以來，江西九江、廣西賀州、河南安陽等部分地區對“工抵房”的限制條款放寬，松綁其預售資金監管和網簽備案流程。今年7月，九江市印發《關于進一步促進九江市房地產市場良性循環和平穩健康發展的若干措施》提出，穩妥處置“工抵房”“法拍房”，經轄區政府核實確認并提交書面申請，允許保交房項目預售監管資金未到賬的“工抵房”進行合同網簽備案；廣西賀州市住建局也發文，即日起至2025年12月31日“工抵房”可直接進行網簽備案。?
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杭州、上海土拍環節松綁“限價”
國內住房價格體系或迎來重構
除了部分低能級城市對房企項目價格管控松綁、允許折價銷售回款。目前部分核心城市也在土拍環節松綁新房“限價”。對于核心城市的熱門項目而言，當價格開始向市場供求關系回歸，意味著熱門項目有更多溢價空間。
今年7月上海實施第三批次商品住房用地土拍，取消了溢價率10%的上限，同時不設置房地聯動價(在土地出讓合同中規定好該地塊開發之后的住房平均價格)。這批次四宗宅地，吸引北上廣深房企齊入場，最終來自廣州的保利發展、越秀地產，來自北京的城建發展以及來自深圳的招商蛇口，成為拿地主力，4幅地塊總成交金額達91.33億元。?
其中兩幅楊浦地塊高溢價成交，楊浦平涼地塊、楊浦長白地塊溢價率高達21.18%、17.12%。前者歷經60輪報價，由保利發展旗下公司以22.03億元競得，后者歷經79輪競價，由城建發展聯合杭州燚樂實業斥資22.3億元競得。?
綜合來看，目前敢于在核心城市高溢價奪地的，仍以央國企為主。在“不限價”背景下，后續這類產品入市有望實現更高溢價。
不過，目前以北京為代表的核心城市仍然對“限價”持保留態度?；厮萁衲?月，有購房者在人民網領導留言板表示：“首開梧桐山語項目62平米戶型同樓層同戶型總價降價約40萬元至50萬元，每平米單價降價高達15%。開發商隨意降價?！睂Υ?，北京市昌平區住建委回應表示：“受房地產市場周期性價格波動影響，該項目目前62平部分位置、樓層較差的房源存在降價現象。如開發商承諾該戶型不降價，市民可提供相應證據，如經我委核實該項目存在違規行為，我委將針對相應法規對企業作出責改措施?！?
李宇嘉就此表示，目前核心城市在土拍環節取消地價和房價限制，尤其是核心地塊，“高地價、高房價”的趨勢并沒有問題。這也將影響未來市場的趨勢，即新房市場更多面向改善型住宅，那二手房市場更多面向剛需?！安贿^，從價格監管的角度看，未來信息公開、數據公開依然重要，銷售價格也始終要由成本決定，未來開發商還是需要在相關部門進行價格備案?！?
“目前限價松邦，已在新房市場和土地市場之間緊密聯動，未來我國的住房價格體系將會迎來重構，部分項目難以避免面臨資產價值縮水，而優質的項目價值更高、更加體現保值性?！彼渭t衛認為，“在一定程度上，部分城市已經默許了樓盤降價促銷，去庫存背景下，預計未來會有更多的城市跟進松綁價格管控。”
（文中提及個股僅作舉例分析，不作投資建議。）
