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07/10
2025

有價值的財經(jīng)大數(shù)據(jù)平臺

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精品專欄

透視房企半年報:新周期下,如何筑牢壓艙石?

摘要:筑牢壓艙石,才能穩(wěn)健前行


穿越急湍的時候,筑牢壓艙石顯得格外重要。

作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)仍然面臨著較多的不確定性因素:今年上半年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元,同比下降7.9%,商品房銷售面積同比下降5.3%,市場重回正軌仍需時間。

房企猶如逆水前行的船只,求穩(wěn)成為擺在面前的共同命題。

積極信號的是,今年以來國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持相對平穩(wěn)的態(tài)勢:上半年,國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長5.5%,快于2022年全年3%的經(jīng)濟(jì)增速,這也讓房地產(chǎn)有了企穩(wěn)的基礎(chǔ)。

另外,最近一系列政策的推出,也為市場回暖添了希望的“一把火”——首付比例和利率普降、各地陸續(xù)推行“認(rèn)房不認(rèn)貸”、各大金融機(jī)構(gòu)下調(diào)存量房貸利率……市場普遍認(rèn)為,市場環(huán)境逐步轉(zhuǎn)好,需求側(cè)信心正在修復(fù)。

“不能在春天來了的時候倒下”,這成為房企共同的心聲,必須筑牢壓艙石。各家房企的中報,成為觀察其穩(wěn)健性的絕佳窗口。

Choice數(shù)據(jù)顯示,截至8月31日,109家A股上市房企發(fā)布了2023年半年報。大部分房企處在營收增長、利潤待增長的態(tài)勢。比如華僑城A實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入194億元,同比上升19%,凈利潤-14億元。

各方更關(guān)注的,其實是房企的流動性。頭部房企爆發(fā)債務(wù)危機(jī)的消息不時傳來,下半年房企還將步入償債高峰期。在此背景下,常規(guī)業(yè)務(wù)是否具備“造血”能力,也已成為判斷企業(yè)底色的重要標(biāo)尺。

在不確定性的周期里,信心比黃金還重要,那么哪些房企能帶來“比黃金還重要”的信心呢?

現(xiàn)金流,新的“壓艙石”

穩(wěn)地產(chǎn),對于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)、防風(fēng)險至關(guān)重要。

畢竟,房地產(chǎn)仍然是國民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè):2022年房地產(chǎn)業(yè)增加值為7.3萬億元,占GDP的6.1%,關(guān)系60多個行業(yè)、幾千萬人就業(yè)。

盡管上半年,整個市場處在下行狀態(tài)。但最近一段時間的政策利好,讓市場愈發(fā)呈現(xiàn)“穩(wěn)”的態(tài)勢。

具體來看,降低存量首套房貸利率,能夠幫助大家減輕還貸壓力,提振消費(fèi)信心;降低住房貸款首付比例和利率下行,能夠降低購房門檻和購房成本,釋放剛性和改善性住房需求。

這一系列政策組合拳,力度堪稱“過去十年之最”。業(yè)界普遍認(rèn)為,這給市場注入了強(qiáng)心劑,能夠緩和今年以來房地產(chǎn)持續(xù)下行的態(tài)勢。

那么,當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)有企穩(wěn)信號時,房企表現(xiàn)如何呢?透過房企的半年報,可以觀察到一些信號——大量房企在財報里強(qiáng)調(diào)流動性。畢竟,更穩(wěn)定的現(xiàn)金流意味著更理想的安全邊際。一向有危機(jī)意識的萬科,在財報里特地強(qiáng)調(diào):

現(xiàn)金流安全是底線。

從流動性管理這一角度來看,不少房企的表現(xiàn)還是相當(dāng)穩(wěn)健的。

根據(jù)華僑城A的2023年中報,截至報告期末公司貨幣資金較期初增長27億元,達(dá)到443億元,占總資產(chǎn)比例超過11%,現(xiàn)金短債比2.05。經(jīng)營性凈現(xiàn)金流0.9億元,同比增長101.46%,流動性有所改善。

與此同時,華僑城A還在持續(xù)改善資本結(jié)構(gòu)。截至報告期末,其有息負(fù)債總額1343億元,其中短期借款及一年內(nèi)到期非流動負(fù)債占比12%,長期借款及應(yīng)付債券占比88%。

通過銷售“開源”,改善資本結(jié)構(gòu)“節(jié)流”,才能讓流動性得到改觀。

流動性管理,已經(jīng)成為新時期里房企的壓艙石,而不是曾經(jīng)的“三高”發(fā)展方式。

地產(chǎn)黃金年代,許多房企偏愛“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展方式,把巨額融資主要用于拿地、建房、銷售、再拿地,實現(xiàn)循環(huán)式增長。

那時候,行業(yè)處在高速發(fā)展態(tài)勢,這套發(fā)展方式尚能奏效。然而,中國地產(chǎn)已經(jīng)走過二十多年,潮水的方向已經(jīng)發(fā)生變化。行業(yè)已經(jīng)從當(dāng)年的黃金年代、白銀時代,進(jìn)入到后來的青銅以及黑鐵時代。

尤其是過去三年,房地產(chǎn)的日子很難熬,整體在壓力中前行。“三高”的發(fā)展方式已經(jīng)難以為繼,保持現(xiàn)金流健康才是保持穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵。

差異化競爭,筑牢壓艙石

潮水方向變化時,能夠更容易辨別裸泳者和弄潮兒。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)在高壓中前行,有的房企不堪重負(fù)逐漸掉隊,有的通過良好的流動性保持穩(wěn)健前行。

經(jīng)營模式?jīng)Q定了房企差異化的競爭壁壘,直接影響著業(yè)績表現(xiàn)和現(xiàn)金流安全。“競爭戰(zhàn)略之父”的邁克爾.波特就曾表示:

企業(yè)建立起差別競爭優(yōu)勢,能夠形成行業(yè)壁壘,并帶來的較高的邊際收益。

對于房企來說,因為創(chuàng)造了更高的競爭壁壘,從而能夠獲得更大的收益,進(jìn)而改善流動性。這是它們在新周期里筑牢壓艙石的關(guān)鍵。

可以看到,華僑城A的收入主要由房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和旅游綜合業(yè)務(wù)兩部分組成,前者收入為90.89億元,后者收入為103.06億元。

作為華僑城A的第一大主業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)踐行“一體兩翼三功能”的發(fā)展新模式,簡單說,“一體”指以房地產(chǎn)開發(fā)為主體業(yè)務(wù);“兩翼”中的“一翼”是作為房地產(chǎn)開發(fā)項目有機(jī)組成部分的文旅項目,“另一翼”是商業(yè)、酒店、物管、會展等相關(guān)泛地產(chǎn)業(yè)務(wù);“三功能”,是指最終實現(xiàn)“投資、運(yùn)營、服務(wù)”的多元化功能。

“一體”用健康的地產(chǎn)體魄作為各項業(yè)務(wù)的支撐,“兩翼”融匯文旅、商業(yè)、酒店等不同業(yè)態(tài)建立成長空間,“三功能”讓多元服務(wù)形態(tài)有了醞釀商業(yè)化學(xué)反應(yīng)的空間。

今年上半年,華僑城A在內(nèi)部實施“以銷定產(chǎn)”、“以收定投”的策略,目的是加快房地產(chǎn)項目去化,確保現(xiàn)金流穩(wěn)定。中報顯示,華僑城A房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)累計實現(xiàn)簽約銷售面積108.2萬平方米,簽約銷售額227.7億元。

物業(yè)管理方面,華僑城A已布局全國56座城市。管理項目374個,較2022年末增加58個;管理面積共6215萬平方米,較2022年末提升33%;商業(yè)方面,今年上半年華僑城A聯(lián)動6城9個商業(yè)項目,發(fā)揮品牌優(yōu)勢組織開展“愛有Mó力”活動,拓展出文旅商業(yè)流量玩法。

華僑城A第二大主業(yè)旅游綜合業(yè)務(wù)的收入,則跟增長的游客數(shù)密切相關(guān)。

文化和旅游部發(fā)布的《2023年上半年國內(nèi)旅游數(shù)據(jù)情況》顯示,上半年國內(nèi)旅游總?cè)舜?3.84億,同比增長63.9%;國內(nèi)旅游收入2.30萬億元,同比增長95.9%。分季度看,二季度國內(nèi)旅游總?cè)舜?1.68億,同比增長86.9%。

今年上半年,華僑城A旗下文旅項目共計接待游客超4400萬人次,較去年同期增長74%,表現(xiàn)搶眼。由此可見,取得如此成績,既離不開國內(nèi)文旅市場全面持續(xù)回暖的宏觀大勢,又不能忽視華僑城A文旅產(chǎn)品的豐富性。

放眼整個地產(chǎn)行業(yè),落實差異化發(fā)展已經(jīng)成為優(yōu)質(zhì)房企的共同選擇。有的房企把房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)作為核心收入來源,同時還在布局商業(yè)投資、租賃住房、物業(yè)管理等經(jīng)營性業(yè)務(wù)。有的房企,堅持地產(chǎn)開發(fā)與服務(wù)并舉的發(fā)展模式,同樣挖掘出新的增量。

總體上,透過各大房企的財報,可以看到它們的差異化模式,加固了競爭壁壘,帶來了業(yè)績提升和現(xiàn)金流安全,也筑牢了壓艙石。

回歸本質(zhì),行穩(wěn)致遠(yuǎn)

在穿越周期的時候,企業(yè)比拼的是誰活得更久。

往后看,房地產(chǎn)行業(yè)將從增量時代進(jìn)入存量市場。在存量時代,新房及二手房市場規(guī)模合計將超20萬億元,對于房企來說依然存在機(jī)會。

當(dāng)然,不是每一家房企都能在存量時代抓住機(jī)會,分化,將是未來房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞。

要想在分化局面中不被淘汰出局、實現(xiàn)長期主義,就要明白一個道理:

大道至簡。

說白了,這意味著要回歸本質(zhì)、回歸常識。

過去很多房企喜歡對外瘋狂擴(kuò)張,出險之后難以自拔的案例不勝枚舉。當(dāng)下,不確定性因素仍在,更不應(yīng)該盲目出擊,而是應(yīng)該對內(nèi)生長,苦修內(nèi)功,真正做到:

專業(yè)化。

巴菲特曾提出能力圈理念:每個人都有自己的能力圈,重要的不是能力圈有多大,而是待在能力圈的范圍之內(nèi)。

“專業(yè)人辦專業(yè)事”,這才是行穩(wěn)致遠(yuǎn),實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展,持續(xù)筑牢壓艙石的秘鑰。

萬科在發(fā)展初期,就確立了從多元化經(jīng)營轉(zhuǎn)向以房地產(chǎn)為核心的專業(yè)化經(jīng)營。具體怎么專業(yè)化呢?最初萬科的專業(yè)化的思路是可以復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn),比如“要在工廠里生產(chǎn)房子”。萬科的目標(biāo)是,能夠像汽車制造工廠一樣建造房子,以標(biāo)準(zhǔn)化、一體化的生產(chǎn)方式來確保產(chǎn)品達(dá)到統(tǒng)一的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

實現(xiàn)“專業(yè)人辦專業(yè)事”,也是華僑城A近幾年一直在推動的事。

今年上半年,華僑城A基本完成存量在運(yùn)營項目管理重組,各事業(yè)部和城市公司主要負(fù)責(zé)公司房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)。主題公園、自然人文景區(qū)、商業(yè)、酒店項目,分別由公司旗下歡樂谷集團(tuán)、旅發(fā)集團(tuán)、商管公司、酒店集團(tuán)集中管理、一體運(yùn)營。

△北京歡樂谷

在全面完成城市公司組建的基礎(chǔ)上,華僑城A還健全了與之適配的配套制度體系,同時加快落實產(chǎn)品和成本標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè),做到產(chǎn)品提質(zhì)、成本受控,不斷提升項目開發(fā)管控能力。

專業(yè)不專業(yè),有時候并非靠企業(yè)自吹自擂,而是靠成績檢驗。憑借專業(yè)化運(yùn)作,今年上半年華僑城A的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用分別同比下降26%、17%。另外,華僑城A東莞松湖原岸項目,獲得東莞市2023年新房首次開盤銷售榜單第一;佛山順德二期項目開盤當(dāng)日銷售套數(shù)、金額均刷新近兩年順德市場紀(jì)錄,去化效果不俗。

企業(yè)只有一條護(hù)城河,就是不斷創(chuàng)造長期價值。可以說,華僑城A在持續(xù)回歸本質(zhì),在專業(yè)化運(yùn)營發(fā)展的路線上創(chuàng)造出長期價值。

做企業(yè),有時候在內(nèi)核上是相通的。華為能夠在經(jīng)歷多重壓力之后持續(xù)向前,核心原因之一就是采取了聚焦主航道的戰(zhàn)略,利用差異化競爭,筑牢了穿越周期中的壓艙石,并堅持專業(yè)主義進(jìn)而實現(xiàn)長期主義。

如今來看,房企也需要用差異化競爭模式保持穩(wěn)健的流動性,筑牢壓艙石,并且通過專業(yè)化經(jīng)營來創(chuàng)造長期價值。

這才是房企成功穿越周期的正確之道。


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