穿越急湍的時(shí)候，筑牢壓艙石顯得格外重要。

作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)仍然面臨著較多的不確定性因素：今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%，商品房銷售面積同比下降5.3%，市場重回正軌仍需時(shí)間。

房企猶如逆水前行的船只，求穩(wěn)成為擺在面前的共同命題。

積極信號(hào)的是，今年以來國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢：上半年，國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長5.5%，快于2022年全年3%的經(jīng)濟(jì)增速，這也讓房地產(chǎn)有了企穩(wěn)的基礎(chǔ)。

另外，最近一系列政策的推出，也為市場回暖添了希望的“一把火”——首付比例和利率普降、各地陸續(xù)推行“認(rèn)房不認(rèn)貸”、各大金融機(jī)構(gòu)下調(diào)存量房貸利率……市場普遍認(rèn)為，市場環(huán)境逐步轉(zhuǎn)好，需求側(cè)信心正在修復(fù)。

“不能在春天來了的時(shí)候倒下”，這成為房企共同的心聲，必須筑牢壓艙石。各家房企的中報(bào)，成為觀察其穩(wěn)健性的絕佳窗口。

Choice數(shù)據(jù)顯示，截至8月31日，109家A股上市房企發(fā)布了2023年半年報(bào)。大部分房企處在營收增長、利潤待增長的態(tài)勢。比如華僑城A實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入194億元，同比上升19%，凈利潤-14億元。

各方更關(guān)注的，其實(shí)是房企的流動(dòng)性。頭部房企爆發(fā)債務(wù)危機(jī)的消息不時(shí)傳來，下半年房企還將步入償債高峰期。在此背景下，常規(guī)業(yè)務(wù)是否具備“造血”能力，也已成為判斷企業(yè)底色的重要標(biāo)尺。

在不確定性的周期里，信心比黃金還重要，那么哪些房企能帶來“比黃金還重要”的信心呢？

現(xiàn)金流，新的“壓艙石”

穩(wěn)地產(chǎn)，對(duì)于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)、防風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。

畢竟，房地產(chǎn)仍然是國民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)：2022年房地產(chǎn)業(yè)增加值為7.3萬億元，占GDP的6.1%，關(guān)系60多個(gè)行業(yè)、幾千萬人就業(yè)。

盡管上半年，整個(gè)市場處在下行狀態(tài)。但最近一段時(shí)間的政策利好，讓市場愈發(fā)呈現(xiàn)“穩(wěn)”的態(tài)勢。

具體來看，降低存量首套房貸利率，能夠幫助大家減輕還貸壓力，提振消費(fèi)信心；降低住房貸款首付比例和利率下行，能夠降低購房門檻和購房成本，釋放剛性和改善性住房需求。

這一系列政策組合拳，力度堪稱“過去十年之最”。業(yè)界普遍認(rèn)為，這給市場注入了強(qiáng)心劑，能夠緩和今年以來房地產(chǎn)持續(xù)下行的態(tài)勢。

那么，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)有企穩(wěn)信號(hào)時(shí)，房企表現(xiàn)如何呢？透過房企的半年報(bào)，可以觀察到一些信號(hào)——大量房企在財(cái)報(bào)里強(qiáng)調(diào)流動(dòng)性。畢竟，更穩(wěn)定的現(xiàn)金流意味著更理想的安全邊際。一向有危機(jī)意識(shí)的萬科，在財(cái)報(bào)里特地強(qiáng)調(diào)：

現(xiàn)金流安全是底線。

從流動(dòng)性管理這一角度來看，不少房企的表現(xiàn)還是相當(dāng)穩(wěn)健的。

根據(jù)華僑城A的2023年中報(bào)，截至報(bào)告期末公司貨幣資金較期初增長27億元，達(dá)到443億元，占總資產(chǎn)比例超過11%，現(xiàn)金短債比2.05。經(jīng)營性凈現(xiàn)金流0.9億元，同比增長101.46%，流動(dòng)性有所改善。

與此同時(shí)，華僑城A還在持續(xù)改善資本結(jié)構(gòu)。截至報(bào)告期末，其有息負(fù)債總額1343億元，其中短期借款及一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債占比12%，長期借款及應(yīng)付債券占比88%。

通過銷售“開源”，改善資本結(jié)構(gòu)“節(jié)流”，才能讓流動(dòng)性得到改觀。

流動(dòng)性管理，已經(jīng)成為新時(shí)期里房企的壓艙石，而不是曾經(jīng)的“三高”發(fā)展方式。

地產(chǎn)黃金年代，許多房企偏愛“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展方式，把巨額融資主要用于拿地、建房、銷售、再拿地，實(shí)現(xiàn)循環(huán)式增長。

那時(shí)候，行業(yè)處在高速發(fā)展態(tài)勢，這套發(fā)展方式尚能奏效。然而，中國地產(chǎn)已經(jīng)走過二十多年，潮水的方向已經(jīng)發(fā)生變化。行業(yè)已經(jīng)從當(dāng)年的黃金年代、白銀時(shí)代，進(jìn)入到后來的青銅以及黑鐵時(shí)代。

尤其是過去三年，房地產(chǎn)的日子很難熬，整體在壓力中前行。“三高”的發(fā)展方式已經(jīng)難以為繼，保持現(xiàn)金流健康才是保持穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵。

差異化競爭，筑牢壓艙石

潮水方向變化時(shí)，能夠更容易辨別裸泳者和弄潮兒。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)在高壓中前行，有的房企不堪重負(fù)逐漸掉隊(duì)，有的通過良好的流動(dòng)性保持穩(wěn)健前行。

經(jīng)營模式?jīng)Q定了房企差異化的競爭壁壘，直接影響著業(yè)績表現(xiàn)和現(xiàn)金流安全。“競爭戰(zhàn)略之父”的邁克爾.波特就曾表示：

企業(yè)建立起差別競爭優(yōu)勢，能夠形成行業(yè)壁壘，并帶來的較高的邊際收益。

對(duì)于房企來說，因?yàn)閯?chuàng)造了更高的競爭壁壘，從而能夠獲得更大的收益，進(jìn)而改善流動(dòng)性。這是它們在新周期里筑牢壓艙石的關(guān)鍵。

可以看到，華僑城A的收入主要由房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和旅游綜合業(yè)務(wù)兩部分組成，前者收入為90.89億元，后者收入為103.06億元。

作為華僑城A的第一大主業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)踐行“一體兩翼三功能”的發(fā)展新模式，簡單說，“一體”指以房地產(chǎn)開發(fā)為主體業(yè)務(wù)；“兩翼”中的“一翼”是作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有機(jī)組成部分的文旅項(xiàng)目，“另一翼”是商業(yè)、酒店、物管、會(huì)展等相關(guān)泛地產(chǎn)業(yè)務(wù)；“三功能”，是指最終實(shí)現(xiàn)“投資、運(yùn)營、服務(wù)”的多元化功能。

“一體”用健康的地產(chǎn)體魄作為各項(xiàng)業(yè)務(wù)的支撐，“兩翼”融匯文旅、商業(yè)、酒店等不同業(yè)態(tài)建立成長空間，“三功能”讓多元服務(wù)形態(tài)有了醞釀商業(yè)化學(xué)反應(yīng)的空間。

今年上半年，華僑城A在內(nèi)部實(shí)施“以銷定產(chǎn)”、“以收定投”的策略，目的是加快房地產(chǎn)項(xiàng)目去化，確保現(xiàn)金流穩(wěn)定。中報(bào)顯示，華僑城A房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積108.2萬平方米，簽約銷售額227.7億元。

物業(yè)管理方面，華僑城A已布局全國56座城市。管理項(xiàng)目374個(gè)，較2022年末增加58個(gè)；管理面積共6215萬平方米，較2022年末提升33%；商業(yè)方面，今年上半年華僑城A聯(lián)動(dòng)6城9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，發(fā)揮品牌優(yōu)勢組織開展“愛有Mó力”活動(dòng)，拓展出文旅商業(yè)流量玩法。

華僑城A第二大主業(yè)旅游綜合業(yè)務(wù)的收入，則跟增長的游客數(shù)密切相關(guān)。

文化和旅游部發(fā)布的《2023年上半年國內(nèi)旅游數(shù)據(jù)情況》顯示，上半年國內(nèi)旅游總?cè)舜?3.84億，同比增長63.9%；國內(nèi)旅游收入2.30萬億元，同比增長95.9%。分季度看，二季度國內(nèi)旅游總?cè)舜?1.68億，同比增長86.9%。

今年上半年，華僑城A旗下文旅項(xiàng)目共計(jì)接待游客超4400萬人次，較去年同期增長74%，表現(xiàn)搶眼。由此可見，取得如此成績，既離不開國內(nèi)文旅市場全面持續(xù)回暖的宏觀大勢，又不能忽視華僑城A文旅產(chǎn)品的豐富性。

放眼整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)，落實(shí)差異化發(fā)展已經(jīng)成為優(yōu)質(zhì)房企的共同選擇。有的房企把房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)作為核心收入來源，同時(shí)還在布局商業(yè)投資、租賃住房、物業(yè)管理等經(jīng)營性業(yè)務(wù)。有的房企，堅(jiān)持地產(chǎn)開發(fā)與服務(wù)并舉的發(fā)展模式，同樣挖掘出新的增量。

總體上，透過各大房企的財(cái)報(bào)，可以看到它們的差異化模式，加固了競爭壁壘，帶來了業(yè)績提升和現(xiàn)金流安全，也筑牢了壓艙石。

回歸本質(zhì)，行穩(wěn)致遠(yuǎn)

在穿越周期的時(shí)候，企業(yè)比拼的是誰活得更久。

往后看，房地產(chǎn)行業(yè)將從增量時(shí)代進(jìn)入存量市場。在存量時(shí)代，新房及二手房市場規(guī)模合計(jì)將超20萬億元，對(duì)于房企來說依然存在機(jī)會(huì)。

當(dāng)然，不是每一家房企都能在存量時(shí)代抓住機(jī)會(huì)，分化，將是未來房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞。

要想在分化局面中不被淘汰出局、實(shí)現(xiàn)長期主義，就要明白一個(gè)道理：

大道至簡。

說白了，這意味著要回歸本質(zhì)、回歸常識(shí)。

過去很多房企喜歡對(duì)外瘋狂擴(kuò)張，出險(xiǎn)之后難以自拔的案例不勝枚舉。當(dāng)下，不確定性因素仍在，更不應(yīng)該盲目出擊，而是應(yīng)該對(duì)內(nèi)生長，苦修內(nèi)功，真正做到：

專業(yè)化。

巴菲特曾提出能力圈理念：每個(gè)人都有自己的能力圈，重要的不是能力圈有多大，而是待在能力圈的范圍之內(nèi)。

“專業(yè)人辦專業(yè)事”，這才是行穩(wěn)致遠(yuǎn)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，持續(xù)筑牢壓艙石的秘鑰。

萬科在發(fā)展初期，就確立了從多元化經(jīng)營轉(zhuǎn)向以房地產(chǎn)為核心的專業(yè)化經(jīng)營。具體怎么專業(yè)化呢？最初萬科的專業(yè)化的思路是可以復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，比如“要在工廠里生產(chǎn)房子”。萬科的目標(biāo)是，能夠像汽車制造工廠一樣建造房子，以標(biāo)準(zhǔn)化、一體化的生產(chǎn)方式來確保產(chǎn)品達(dá)到統(tǒng)一的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

實(shí)現(xiàn)“專業(yè)人辦專業(yè)事”，也是華僑城A近幾年一直在推動(dòng)的事。

今年上半年，華僑城A基本完成存量在運(yùn)營項(xiàng)目管理重組，各事業(yè)部和城市公司主要負(fù)責(zé)公司房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)。主題公園、自然人文景區(qū)、商業(yè)、酒店項(xiàng)目，分別由公司旗下歡樂谷集團(tuán)、旅發(fā)集團(tuán)、商管公司、酒店集團(tuán)集中管理、一體運(yùn)營。

△北京歡樂谷

在全面完成城市公司組建的基礎(chǔ)上，華僑城A還健全了與之適配的配套制度體系，同時(shí)加快落實(shí)產(chǎn)品和成本標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，做到產(chǎn)品提質(zhì)、成本受控，不斷提升項(xiàng)目開發(fā)管控能力。

專業(yè)不專業(yè)，有時(shí)候并非靠企業(yè)自吹自擂，而是靠成績檢驗(yàn)。憑借專業(yè)化運(yùn)作，今年上半年華僑城A的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用分別同比下降26%、17%。另外，華僑城A東莞松湖原岸項(xiàng)目，獲得東莞市2023年新房首次開盤銷售榜單第一；佛山順德二期項(xiàng)目開盤當(dāng)日銷售套數(shù)、金額均刷新近兩年順德市場紀(jì)錄，去化效果不俗。

企業(yè)只有一條護(hù)城河，就是不斷創(chuàng)造長期價(jià)值。可以說，華僑城A在持續(xù)回歸本質(zhì)，在專業(yè)化運(yùn)營發(fā)展的路線上創(chuàng)造出長期價(jià)值。

做企業(yè)，有時(shí)候在內(nèi)核上是相通的。華為能夠在經(jīng)歷多重壓力之后持續(xù)向前，核心原因之一就是采取了聚焦主航道的戰(zhàn)略，利用差異化競爭，筑牢了穿越周期中的壓艙石，并堅(jiān)持專業(yè)主義進(jìn)而實(shí)現(xiàn)長期主義。

如今來看，房企也需要用差異化競爭模式保持穩(wěn)健的流動(dòng)性，筑牢壓艙石，并且通過專業(yè)化經(jīng)營來創(chuàng)造長期價(jià)值。

這才是房企成功穿越周期的正確之道。