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在國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Γ桥c居民住房消費(fèi)強(qiáng)相關(guān)的行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性尤為重要。

2023年以來(lái)，為穩(wěn)固房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)態(tài)勢(shì)，需求端政策仍延續(xù)邊際放松趨勢(shì)，多地出臺(tái)樓市調(diào)控政策，促進(jìn)購(gòu)房預(yù)期和信心修復(fù)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)，已有150余城出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超250次，各月房地產(chǎn)政策優(yōu)化頻次穩(wěn)定在60次左右。推出的穩(wěn)樓市舉措包含放松限購(gòu)限售、優(yōu)化公積金貸款政策、實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼、下調(diào)房貸利率、推行二手房“帶押過(guò)戶”、降低商貸首付比例、放松落戶等多個(gè)方面。

其中，杭州、南京、合肥、鄭州、沈陽(yáng)、廈門、武漢、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等14個(gè)城市都對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了優(yōu)化。

值得注意的是，高級(jí)別城市也在嘗試優(yōu)化樓市政策，更有利于進(jìn)一步提振樓市，平穩(wěn)釋放各類需求。如北京，宣布將在房山區(qū)試點(diǎn)多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房支持政策；并計(jì)劃推出引才聚才十一條，落實(shí)引進(jìn)落戶、住房保障等優(yōu)惠政策。

隨著房地產(chǎn)放松政策進(jìn)一步落地、購(gòu)房者信心有所恢復(fù)、前期積壓的需求集中釋放，今年以來(lái)樓市整體恢復(fù)形勢(shì)見(jiàn)好，居住消費(fèi)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。

一季度市場(chǎng)迎來(lái)全局性修復(fù)

整體來(lái)看，前四月樓市熱度快速回升，銷售環(huán)比轉(zhuǎn)正、同比顯著改善，尤其是3月份百城成交量創(chuàng)近15個(gè)月最高。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-4月份，全國(guó)商品房銷售面積3.76億平方米，同比下降0.4%，降幅比一季度收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額3.98萬(wàn)億元，增長(zhǎng)8.8%，增幅擴(kuò)大4.7個(gè)百分點(diǎn)。

其中，3月和4月，全國(guó)商品房銷售額連續(xù)兩個(gè)月同比正增長(zhǎng)。

對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉分析表示，“房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于調(diào)整期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力。”他認(rèn)為，下階段，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策顯效、市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)。

貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰認(rèn)為，“去年以來(lái)，保交樓、保民生、保穩(wěn)定等各項(xiàng)政策舉措有力保障了購(gòu)房人的合法權(quán)益，房企的合理性融資也得到改善，帶來(lái)今年一季度市場(chǎng)全局性的修復(fù)。”

市場(chǎng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)愈發(fā)清晰下，優(yōu)質(zhì)房企的銷售增長(zhǎng)也更具有確定性。

“確實(shí)感覺(jué)市場(chǎng)火爆了不少。”龍湖成都營(yíng)銷負(fù)責(zé)人介紹到，“剛開(kāi)始回暖的是剛需市場(chǎng)，以年輕客群居多，2月中下旬改善類客戶密集入場(chǎng)，2月4個(gè)項(xiàng)目的疊墅產(chǎn)品加起來(lái)賣了40套，超過(guò)去年四季度銷售總數(shù)。”

而據(jù)龍湖集團(tuán)發(fā)布的1-4月銷售公告顯示，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售額671.6億元，同比增長(zhǎng)38.9%。

同期，公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入約83.0億元（含稅），其中運(yùn)營(yíng)收入約為43.0億元（含稅）、服務(wù)收入約為40.0億元（含稅）。4月單月，龍湖實(shí)現(xiàn)合同銷售額164.6億元，同比增長(zhǎng)45.4%，增長(zhǎng)速度高于行業(yè)平均水平。

作為疫情后的第一個(gè)黃金假期，五一假期居民出游消費(fèi)意愿強(qiáng)烈，文旅部數(shù)據(jù)顯示，今年五一假期全國(guó)國(guó)內(nèi)旅游出游合計(jì)2.74億人次，同比增長(zhǎng)70.83%。

雖然假期出游人數(shù)較多，但節(jié)日期間樓市人氣仍較高，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，代表城市成交規(guī)模同比增長(zhǎng)約25%。而不少優(yōu)質(zhì)房企也緊抓營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，收獲一波成交高峰。

比如，天津龍湖樘樾、青云闕、春江天璽、春江酈城等項(xiàng)目均迎來(lái)到訪高峰，5天累計(jì)銷售額達(dá)3.3億。

在龍湖合肥柏堰·御湖境售樓處，除了談判桌前坐滿了客戶之外，沙盤旁邊也有不少客戶在了解。該項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人表示，今年4月之后樓市回暖明顯，五一小長(zhǎng)假售樓處來(lái)訪量顯著增長(zhǎng)，項(xiàng)目?jī)H五一小長(zhǎng)假的5天就勁銷1億。

熱點(diǎn)城市率先回暖民營(yíng)房企加速回歸土拍市場(chǎng)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次樓市回暖呈現(xiàn)出點(diǎn)狀復(fù)蘇，復(fù)蘇較好的城市以人口人才凈流入、庫(kù)存去化快、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)突出的城市為主。

比如北京、深圳、成都、上海、廣州、蘇州、杭州、南京、武漢、寧波等，這些城市環(huán)同比實(shí)現(xiàn)2個(gè)月正增長(zhǎng)或同比連續(xù)3個(gè)月正增長(zhǎng)。

戴德梁行發(fā)布的《2023年第一季度全國(guó)住宅市場(chǎng)研究》顯示，熱點(diǎn)城市需求仍然十分活躍。

具體成交量看，一季度，24個(gè)重點(diǎn)城市住宅新房銷售面積共計(jì)4785萬(wàn)平方米，較上年同期上漲17.1%。24城新房成交量占全國(guó)比重創(chuàng)6年來(lái)新高，達(dá)到18.2%，較2022年的15.1%上升3.1個(gè)百分點(diǎn)。在24城樣本中，武漢、上海、成都、鄭州、天津的季度新房銷售面積均達(dá)300萬(wàn)平方米以上。

而熱點(diǎn)城市住宅銷售的回暖，也帶動(dòng)了土地市場(chǎng)的回暖，房企拿地強(qiáng)度明顯提升。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)4月，22城中上海、杭州、成都、合肥、長(zhǎng)沙、無(wú)錫、廣州、天津、濟(jì)南、青島、北京、重慶、廈門13城均進(jìn)行住宅用地出讓活動(dòng)，平均成交溢價(jià)率8.37%，較3月提升0.18個(gè)百分點(diǎn)。核心城市熱度持續(xù)，如上海、杭州、成都多宗地塊拍至地價(jià)上限。

值得注意的是，民企投資的積極性在復(fù)蘇，頭部民營(yíng)房企拿地強(qiáng)度相對(duì)更強(qiáng)。中銀證券研究報(bào)告顯示，1-4月，民企拿地金額占比提升至42.8%。

而頭部房企更聚焦高能級(jí)優(yōu)質(zhì)地塊，如龍湖4月累計(jì)獲取8幅地塊，分布在上海、廣州、杭州、蘇州、武漢、合肥、長(zhǎng)沙、寧波等高能級(jí)城市，總建筑面積達(dá)到81.52萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)為約為100億元。拿地金額在行業(yè)中排名前列，拿地強(qiáng)度更是在民營(yíng)房企中遙遙領(lǐng)先。

資料顯示，截至2022年底，龍湖集團(tuán)總土儲(chǔ)合計(jì)5795萬(wàn)平方米，權(quán)益面積3975萬(wàn)平方米。按地區(qū)分析，龍湖集團(tuán)在環(huán)渤海、西部、長(zhǎng)三角、華中及華南地區(qū)的土地儲(chǔ)備分別占土地儲(chǔ)備總面積的31.8%、24.8%、9.7%、6.7% 及6.6%。

可以看出，龍湖約88%的銷售貨值集中在高能級(jí)城市，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化且成本合理，為盈利的持續(xù)增長(zhǎng)提供了良好的基本面。

穿越周期優(yōu)質(zhì)房企競(jìng)爭(zhēng)力顯現(xiàn)

據(jù)媒體調(diào)研顯示，“五一”假期期間，龍湖北京龍湖·建工九里熙宸樓盤熱度不減，日均接待客戶逾百組，較4月日均到訪增長(zhǎng)40%以上，期間成交金額超1.5億元。

至于該項(xiàng)目火熱的原因，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，“當(dāng)前買房人更看重房屋品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)商實(shí)力和項(xiàng)目區(qū)位。”

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平在其《中國(guó)房地產(chǎn)展望2023：分化時(shí)代到來(lái)》一文中指出，房地產(chǎn)大分化時(shí)代已至，改善時(shí)代來(lái)臨，產(chǎn)品力將成核心競(jìng)爭(zhēng)力。居民住房需求已經(jīng)由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變。

有業(yè)內(nèi)人士也指出，在本輪復(fù)蘇需求中，“品質(zhì)”“房企實(shí)力”在購(gòu)房者的考量因素排名中位居前列。

中銀證券報(bào)告指出，Top10房企4月單月全口徑銷售額增速達(dá)43.4%。其中，招商蛇口(001979)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)等增速較快。可以看出，面對(duì)震蕩的樓市，購(gòu)房者為避免潛在風(fēng)險(xiǎn)，更傾向選擇優(yōu)質(zhì)穩(wěn)健的房企。

據(jù)悉，4月份，龍湖實(shí)現(xiàn)權(quán)益金額112.6億元，權(quán)益面積66.5萬(wàn)方，分別同比增長(zhǎng)53.0%和37.7%，權(quán)益比例為68%，較2022年權(quán)益比例有所提升。4月單月，龍湖銷售均價(jià)為16932元/平方米，較2022年全年的銷售均價(jià)15063元/平方米提升12.4%。

對(duì)此，國(guó)泰君安(601211)證券認(rèn)為龍湖前4月業(yè)績(jī)符合預(yù)期。其進(jìn)一步指出，能夠取得如此成績(jī)，得益于龍湖產(chǎn)品定位中高端，市場(chǎng)對(duì)于中高端產(chǎn)品的提價(jià)接受度較高，同時(shí)由于龍湖持續(xù)優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，向高能級(jí)城市更新，使得定價(jià)也有所抬升。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，那些遵循穩(wěn)健發(fā)展模式、具有核心品牌影響力、豐富且優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備以及明顯外部支持的頭部房企，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力將進(jìn)一步顯現(xiàn)。

國(guó)泰君安證券預(yù)計(jì)，龍湖2023~2025年業(yè)績(jī)?cè)鏊贋?.4%、7.0%、11.2%，并維持對(duì)龍湖的“增持”評(píng)級(jí)。

同時(shí)，花旗在其關(guān)于龍湖的最新研究報(bào)告中也預(yù)計(jì)，其2023年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入達(dá)到50億元以上。

“龍湖近期的股價(jià)壓力主要由于同行幾次展期、重組，以及4、5月銷售的季節(jié)性疲軟，行業(yè)投資者對(duì)非國(guó)有企業(yè)的擔(dān)憂卷土重來(lái)。”花旗表示。

花旗從龍湖系列經(jīng)營(yíng)指標(biāo)中分析認(rèn)為其財(cái)務(wù)從容，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健。比如，前4月，龍湖投資拿地集中在一二線城市，毛利率保持在20%以上；2023年龍湖已無(wú)境外到期債務(wù)，并提前償還2024年到期債務(wù)，且無(wú)存續(xù)商票。

在融資方面，龍湖融資渠道穩(wěn)定，額度充足。此前市場(chǎng)消息顯示，龍湖從4月初開(kāi)始與銀團(tuán)債權(quán)人進(jìn)行再融資談判，新貸款可能會(huì)是一筆5年期無(wú)抵押融資，剩余部分將使用公司內(nèi)部資金償付。

此外，花旗提到龍湖是為數(shù)不多的有能力增加可售貨源的民企之一，其“以銷定投”的拿地策略，優(yōu)先考慮項(xiàng)目質(zhì)量而非規(guī)模，能夠幫助其穿越周期，保持經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健。

龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)陳序平也用實(shí)際行動(dòng)來(lái)彰顯對(duì)公司的信心，據(jù)港交所披露的信息顯示，不久前，陳序平以每股均價(jià)17.6港元增持20萬(wàn)股，投入約352萬(wàn)港元。增持后，陳序平最新持股數(shù)目為971.5萬(wàn)股，持股比例為0.15%。