回顧2022年，中國最大的經(jīng)濟(jì)變向之一，無疑就是地產(chǎn)增量時代的落幕。

過去一整年，地產(chǎn)行業(yè)在“冷熱交替”中前行。上半年，疫情、交付延期、停貸潮等陰霾縈繞在眾多房企頭頂上，市場需求疲軟之下業(yè)績下滑，難以看到黎明的曙光。下半年，疫情逐漸放緩，政策利好密集推出：信貸、債券、股權(quán)等融資領(lǐng)域里“三箭齊發(fā)”、官方重提房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)等等。

各類紓困政策應(yīng)出盡出，但還需要讓其再“飛”一會，進(jìn)一步觀察具體市場表現(xiàn)。因為市場需求疲軟的核心原因在于，部分地產(chǎn)項目停工及疫情等因素導(dǎo)致購房者信心不足，市場整體呈現(xiàn)較為低迷的狀態(tài)，而市場信心的回升是個緩慢的爬坡過程。

大勢所趨之下，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從增量時代步入存量分化時代，房企分化、城市分化的“雙重分化”趨勢將愈發(fā)明顯。

分化時代下的地產(chǎn)行業(yè)，潮水的方向正在改變。

身處其中的房企，要想在轉(zhuǎn)向當(dāng)中保持穩(wěn)健，必須闖過堅韌性、安全性和成長性的“三重門”，筑牢發(fā)展的壓艙石，向外界證明自己的實力換取市場信心。目前來看，龍湖、萬科、保利等頭部房企積攢了更多的市場信心。

靠實戰(zhàn)和時間換來的能力，最終都會成為分化時代的底氣。

拐點來臨，韌性“充值”市場信心

如今討論地產(chǎn)行業(yè)是否筑底，其實還為時尚早。

但幾項數(shù)據(jù)，大概率會讓2022年成為地產(chǎn)行業(yè)的一個歷史性拐點。

從政策面來看，不完全統(tǒng)計2022年全年有超300個地方出臺相關(guān)政策近千條，達(dá)到近些年的峰值。同時，多地房貸利率已經(jīng)達(dá)到歷史低位。如果以11月底放開房企股權(quán)融資的“第三支箭”為標(biāo)志，地產(chǎn)行業(yè)里的各種政策已經(jīng)接近歷史最寬松時期。

不過，寬松的政策并沒有讓整個市場喘口氣。從商品房的銷售成績來看，下滑的趨勢仍在繼續(xù)。

克而瑞預(yù)估，2022年全年新建商品房銷售面積和金額分別為13.6億平方米和13.3萬億元，同比分別下降24%及27%。在全國新建商品房連續(xù)5年達(dá)到17億平方米以上成交規(guī)模之后，2022年若回落至14億平方米以下，行業(yè)規(guī)模將達(dá)到歷史性低谷。

歷史性的拐點之下，房企的業(yè)績也在受到不同程度的影響，不同梯隊的房企在開始加速分化。

2022年12月31日，克而瑞發(fā)布2022年1-12月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP200。榜單顯示，百強(qiáng)房企銷售額平均下降幅度約為40%。中信建投證券數(shù)據(jù)則顯示，2022年1-12月TOP20/TOP50/TOP100房企累計銷售金額同比增速分別為-36%/-42%/-42%，由此可見頭部房企的業(yè)績韌性相對更強(qiáng)。

另外，克而瑞榜單顯示碧桂園、保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)、華潤置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團(tuán)、綠城中國、龍湖集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)進(jìn)入TOP10，入圍門檻達(dá)到1703.2億元。

TOP10房企中，2022年的銷售額相比2021年均有不同程度的下滑。其中，同比下降幅度最小的是華潤置地約4.6%，保利、中海、龍湖銷售額同比下降均低于30%。龍湖2022年1-12月銷售額為2032.7億元，行業(yè)排名第九，相比前一年提升1位。其中，12月單月銷售額達(dá)到200.5億元，環(huán)比增長約15%。

在政策利好頻出的形勢下，龍湖銷售回暖速度高于行業(yè)平均水平，業(yè)績顯現(xiàn)出強(qiáng)勁的韌性。

提升業(yè)績的韌性，正是房企在分化時代必須跨過的“第一重門”，否則將在格局洗牌中落伍乃至被淘汰出局。

當(dāng)然，暫時的業(yè)績韌性還不足以展現(xiàn)長期實力。要真正在業(yè)績上實現(xiàn)長跑，還是需要提振購房者的預(yù)期和“充值”市場信心。

近一年多，購房者對房價上漲、如期交付等普遍缺失信心。央行近日公布的《2022年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，未來三個月僅有16%的居民打算購房，購房意愿創(chuàng)2016年下半年以來新低。對于下季房價，僅有14%的居民預(yù)期“上漲”，低于2022年三季度的14.8%。

且不說房價上漲，如期交付幾乎已經(jīng)成為加固購房者信心的最低標(biāo)準(zhǔn)。

2022年，市場中驟然出現(xiàn)較多樓盤交付難的情況，不僅傷害了購房者的信任，也降低了房企的品牌價值，動搖了房企發(fā)展的基石。

作為房企隊伍里的優(yōu)等生，龍湖在交付這件事做到了出色。截至2022年12月，龍湖在全國共交付超11萬套品質(zhì)住宅，100%實現(xiàn)如期交付，超41%項目實現(xiàn)提前交付，交付滿意度約為90%，這些數(shù)字也打牢了購房者對于龍湖的信任基礎(chǔ)。

優(yōu)秀房企在交付上，并不只是追求項目兌現(xiàn)，而是將交付升級成一個體系，用開放、細(xì)致的服務(wù)降低購房者對不確定性的擔(dān)憂。

宏觀上，龍湖建立了“集團(tuán)-地區(qū)-項目”三級品控體系，實現(xiàn)項目從開工到交付的360°建造監(jiān)管；微觀上，建立“一戶一檔”的查驗檔案，進(jìn)行100%查驗。在交付前，龍湖還會有100多次不同層級的查驗專題會，至少有百位專業(yè)人員把控品質(zhì)，以及設(shè)立工地開放日讓業(yè)主直觀看見建筑細(xì)節(jié)，所見即所得。

眼下房企，已經(jīng)到了重構(gòu)和加固與購房者之間信任關(guān)系的時刻。這是提升業(yè)績韌性的源動力，也是檢驗房企的最關(guān)鍵的試金石。

另外，如今的政策更多是在供給側(cè)對房企進(jìn)行融資支持。要真正讓地產(chǎn)銷售回穩(wěn)，還需要加大需求側(cè)的支持力度，改善購房者的市場預(yù)期。

此次此刻，信心比黃金重要。

土儲和財務(wù)，韌性的“基礎(chǔ)安全線”

地產(chǎn)行業(yè)有一個經(jīng)典的判斷周期理論，也就是：

短期看金融，中期看土地，長期看人口。

短期看，房企面前的金融閥門已經(jīng)大幅放松，融資渠道進(jìn)一步恢復(fù)，短期內(nèi)的融資壓力相對減輕。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，自“金融支持16條”實施以來，已有60余家銀行機(jī)構(gòu)向房企授信，受益房企超過120家，總授信額度超過4.8萬億元。

地產(chǎn)是典型的依靠融資來推動業(yè)務(wù)增長的行業(yè)，房企融到的資金主要用于拿地、建房、銷售、再拿地實現(xiàn)循環(huán)式發(fā)展。其中，拿地是房企未來發(fā)展空間的基石。

房企沒有土地，如同無米之炊。

然而，受銷售端表現(xiàn)不佳等影響，2022年土拍市場熱度回落，房企拿地積極性并不高。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月7日，全國300城土地成交面積和成交金額同比分別下降37%和34%，成交面積更是降至近10年新低，房企競拍的熱情處于低位，平均土地溢價率也在同比下降。

不過，并非所有城市的土拍都在快速下滑。城市分化，正成為土地市場的一大特點。

整個2022年，房企回歸北京、上海、深圳、杭州等一二線城市拿地成為主流。這背后也是源于市場銷售變化在引導(dǎo)房企的拿地動作：中指研究院統(tǒng)計，2022年1-11月各線城市新建商品住宅成交面積同比均下降，其中一線城市降幅最小，三四線城市降幅較大，面臨不小的去化壓力。

城市土拍分化的同時，拿地的房企也在分化。

今年第一、二批次供地中，拿地主力仍是央企、國企。從第三批次供地起，地方國資平臺再次進(jìn)場成為主力。受資金壓力影響，全國性布局的民企除龍湖等頭部選手外，在土地市場上的聲浪較小。中指研究院公布的2022年1-11月房企權(quán)益拿地面積TOP100排行榜顯示，龍湖排名行業(yè)第7位。

2022年，龍湖在土拍市場中摘得34幅地塊，總建筑面積超400萬平方米，分布在北京、上海、成都、重慶、杭州、合肥等一、二線高能級城市，權(quán)益地價近300億元，由此可見其在不斷提高土儲的“安全系數(shù)”。

龍湖董事長兼CEO陳序平，在2022年中期業(yè)績會上表示，“上半年我們獲取土地的平均溢價率只有5%，其中有一半是零溢價獲取的。接下來土地的獲取將有常態(tài)化的機(jī)會，行業(yè)共識是往高線城市聚焦，我們在策略上也會更聚焦、更堅定在高線城市布局”。

保持較強(qiáng)的土地獲取能力，且在高能級城市拿地的房企，有望在2023年城市分化行情下占得先機(jī)。

另外，一、二線城市的地價相當(dāng)較高，能在這些城市拿地的房企，也意味著：

資金充裕。

2020年三道紅線出臺后，許多房企紛紛降杠桿，開啟“瘦身行動”，最大程度上化解財務(wù)風(fēng)險。但由于行業(yè)下行的形勢，“踩線”的房企數(shù)量仍在同比增加，資金壓力仍不小。

在財務(wù)上，龍湖在持續(xù)守住安全邊界。截至2022上半年末，龍湖連續(xù)六年保持“三道紅線”綠檔，現(xiàn)金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，平均融資成本僅3.99%，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)。

2022年下半年，龍湖的財務(wù)安全系數(shù)也在不斷提高。12月9日，龍湖發(fā)布公告稱公司已經(jīng)全部贖回于2023年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)。至此，2023年內(nèi)龍湖已無到期美金債。 另外在同一天，中國銀行宣布利用境內(nèi)外市場資源成功為龍湖提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)，貸款規(guī)模為7億元，已于12月9日實現(xiàn)提款。這意味著，繼央行“第二支箭“之后，“內(nèi)保外貸”首單也花落龍湖。

土儲和財務(wù)，可以說是房企備足糧草穿越周期的基礎(chǔ)，也是提升業(yè)績韌性的兩條“安全線”，這是房企必須跨過的“第二重門”。

進(jìn)入了安全期，房企才能更快拿到通往未來的車票。

第二曲線，提升未來成長性的“動力火車”

“中期看土地、長期看人口”的周期論，正在指引房企面向未來的長期布局。

近幾年，出生人口的下降，老齡化人口的增加，讓樓市的長期需求理性回歸。兩種人口的疊加因素下，當(dāng)下房地產(chǎn)正在從以開發(fā)為主的增量時代，轉(zhuǎn)向以服務(wù)和運營為主的存量階段。

在存量階段，房地產(chǎn)會由制造業(yè)走向服務(wù)業(yè)。物業(yè)、商業(yè)、長租、代建等以服務(wù)和運營為主的經(jīng)營性業(yè)務(wù)，將成為房企重要的“第二曲線”，也將成為新環(huán)境下衡量行業(yè)排位和企業(yè)安全度的重要標(biāo)桿。這已經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)的共識，也是房企必須闖過的“第三重門”。

約瑟夫·熊彼特在《經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論》里面得出一個結(jié)論：第一曲線創(chuàng)新帶來的增長，每年的漲幅約為10%或20%。如果第一曲線向第二曲線轉(zhuǎn)換成功，第二曲線創(chuàng)新帶來的增長，卻是指數(shù)級、十倍速式的增長。

基于“開發(fā)+服務(wù)”雙引擎戰(zhàn)略，龍湖的商業(yè)、冠寓、物業(yè)等經(jīng)營性業(yè)務(wù)，已成為自身的“第二曲線”。截至2022年12月，龍湖商業(yè)已開業(yè)商場超過70座，冠寓開業(yè)門店超過11萬家，物業(yè)服務(wù)持續(xù)外拓，并在寫字樓服務(wù)、城市服務(wù)等細(xì)分領(lǐng)域建立起核心競爭優(yōu)勢。

不同于開發(fā)業(yè)務(wù)周期性波動的特征，經(jīng)營性業(yè)務(wù)的抗周期能力更強(qiáng)，具備可持續(xù)流入的現(xiàn)金流并且是政策指引的確定性方向，因此經(jīng)營性業(yè)務(wù)更具備“壓艙石”的穩(wěn)健特質(zhì)。

龍湖的經(jīng)營性業(yè)務(wù)已經(jīng)貢獻(xiàn)出穩(wěn)定的現(xiàn)金流，為公司提供充足的流動性。2022年1-11月，龍湖累計實現(xiàn)經(jīng)營性收入212.4億元，超過去年全年的188.3億元，創(chuàng)歷史新高，僅經(jīng)營性收入每月就有20億元現(xiàn)金進(jìn)賬。

約瑟夫·熊彼特針對企業(yè)往“第二曲線”上的躍遷，做了一個形象的比喻：無論把多少輛馬車相加，也絕不能造出一輛火車，只有從馬車跳到火車的時候，才能取得十倍速的增長。

也就是說，只有非連續(xù)性創(chuàng)新才是真正的創(chuàng)新，這是一種革命性的變化。

龍湖“第二曲線”里的許多業(yè)務(wù)，正是非連續(xù)性創(chuàng)新下的產(chǎn)物，是在“一個龍湖”生態(tài)體系中生長出來的全新品牌。這也給其他房企一些價值啟示：在發(fā)展“第二曲線”時，需要在原有的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上開辟出全新的業(yè)務(wù)，讓新舊業(yè)務(wù)之間互相賦能、協(xié)同成長，從而形成漸進(jìn)式的商業(yè)生態(tài)模式，讓房企的成長更為穩(wěn)健。

沒有一個冬天不可逾越，沒有一個春天不會來臨。

中國房地產(chǎn)行業(yè)的確在經(jīng)歷一場前所未有的寒潮，寒氣也在傳遞給每一家房企。寒潮之中，態(tài)度其實決定著各自的分化路徑，有的已經(jīng)躺平了，有的還在裸泳。

真正能穿越周期的，是在全力為未來做準(zhǔn)備的房企。它們在積極提升業(yè)績的韌性，穩(wěn)固土儲和財務(wù)的安全性，同時發(fā)展“第二曲線”的成長性，不斷躍過必須闖過的“三重門”。

時代和市場是公平的。那些態(tài)度正確、積極進(jìn)取的房企選手，自然會拿到應(yīng)有的回饋。