文丨吳海珊 ?編輯丨林偉萍

存量房貸利率下調(diào)再一次被拉回到大眾視野中。?

自2023年以來(lái)，存量利率下調(diào)一直是被大眾以及機(jī)構(gòu)頻繁提及的話題，“幾個(gè)月內(nèi)可能就會(huì)靴子落地”，瑞銀大中華區(qū)金融行業(yè)研究主管顏湄之表示。?

存量利率調(diào)整，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)如“阿喀琉斯之踵”。在商業(yè)銀行凈息差二季度末已經(jīng)達(dá)到1.54%的情況下，占到銀行貸款余額20%以上存量房貸利率下調(diào)80～100個(gè)點(diǎn)，或?qū)⒓觿°y行業(yè)績(jī)壓力。?

不過(guò)，多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為存量房貸利率的下調(diào)，大概率會(huì)伴隨著存款利率的下調(diào)。因而對(duì)銀行凈息差的影響尚需邊走邊看。?

而作為銀行的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，房貸當(dāng)下仍是各大銀行爭(zhēng)奪的重點(diǎn)。?

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房貸占比、金額雙降

2024年上半年，個(gè)人住房貸款余額延續(xù)了絕對(duì)金額以及在貸款中占比下滑的趨勢(shì)。?

本刊根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2024年上半年，上市商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額總數(shù)約34.08萬(wàn)億元。其中六家國(guó)有銀行的房貸余額合計(jì)26.12萬(wàn)億元，占全部個(gè)人房貸余額的77%。鑒于國(guó)有六家銀行的個(gè)人住房貸款占了上市商業(yè)銀行全部個(gè)人住房貸款余額的絕大部分，以下將以六家國(guó)有銀行的情況為例，一窺個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀。（見(jiàn)表1）?

表1 上市銀行個(gè)人住房貸款同比變化情況一覽表（單位：億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind?

2024年以來(lái)，銀行的個(gè)人住房貸款無(wú)論是從在全部貸款的占比還是從絕對(duì)量來(lái)講都處于下滑狀態(tài)。

從絕對(duì)金額來(lái)看，六大國(guó)有銀行中，除了郵儲(chǔ)銀行外，其他五家銀行的個(gè)人住房貸款也出現(xiàn)了一定的收縮。?

上半年，郵儲(chǔ)銀行的個(gè)人住房貸款余額2.36萬(wàn)億元，較2023年年底凈增236.18億元。?

建設(shè)銀行則是全部上市銀行中，個(gè)人住房貸款余額最多的銀行。截至6月底，建設(shè)銀行的個(gè)人住房貸款余額6.31萬(wàn)億元，較上年末減少764.66 億元，降幅1.20%；農(nóng)業(yè)銀行2024年半年報(bào)顯示，其個(gè)人住房貸款余額從2023年底的5.17萬(wàn)億元，減少至5.07萬(wàn)億元；交通銀行2024年上半年個(gè)人住房貸款余額較上年末減少16.73億元，降幅0.11%；中國(guó)銀行的個(gè)人住房貸款余額從2023年末的4.79萬(wàn)億元減少至4.75萬(wàn)億元。?

與此同時(shí)，大多數(shù)國(guó)有行個(gè)人住房貸款余額在全部貸款中的占比也處于下滑狀態(tài)，2024年上半年六家國(guó)有行的個(gè)人住房貸款在全部貸款及墊款余額中的占比平均值為22.5%，低于2023年底24.2%（見(jiàn)表2）。六家國(guó)有銀行的個(gè)人住房貸款占比全部下滑，無(wú)一例外。?

盡管如此， 個(gè)人住房貸款依然占據(jù)著重要的地位，占比超過(guò)全部貸款總量的20%。

鑒于其體量， 房貸利率的任何調(diào)整都會(huì)直接影響到銀行的收入。 存量住房貸款利率一直以來(lái)也是市場(chǎng)關(guān)注銀行的重點(diǎn)。?

表2 國(guó)有行個(gè)人住房貸款金額及占比情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：銀行半年報(bào) ?本刊編輯部整理?

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存量房貸利率調(diào)整影響凈息差

上半年，個(gè)人住房貸款利率下調(diào)就成為影響銀行利息收入的重要因素。?

近年來(lái)， 監(jiān)管方已經(jīng)多次下調(diào)LPR和存量房貸利率，這些下調(diào)都影響著銀行的凈息差。

交通銀行副行長(zhǎng)周萬(wàn)阜在2024年半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上表示，交通銀行保持凈息差基本穩(wěn)定的努力也面臨挑戰(zhàn)，2023年存量房貸利率調(diào)整，2024年“5·17”房地產(chǎn)新政以及今年LPR的兩次下降等因素將在下半年持續(xù)顯現(xiàn)。?

2023年8月25日，中國(guó)人民銀行和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布了《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。?

2024年5月17日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。?

2024年2月和7月，央行分別下調(diào)五年期LPR。?

根據(jù)國(guó)家金融監(jiān)督管理總局的數(shù)據(jù)，截至二季度末，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行凈息差為1.54%，較2023年底的1.69%下滑了15個(gè)基點(diǎn)。?

目前，市場(chǎng)認(rèn)為再次調(diào)降存量房貸利率是必然的。瑞銀大中華區(qū)金融行業(yè)研究主管顏湄之表示，降低存量房貸利率是大勢(shì)所趨，“幾個(gè)月內(nèi)可能就會(huì)靴子落地”，但是至于調(diào)整的方式和幅度仍不能確定。但她表示“目前將存量房貸利率全部市場(chǎng)化可能并不是最好的時(shí)機(jī)。”?

9月12日市場(chǎng)出現(xiàn)第三波關(guān)于存量房貸利率下調(diào)的消息，稱(chēng)最快本月內(nèi)就會(huì)發(fā)生第一次調(diào)降，涉及的房貸達(dá)約合35.3萬(wàn)億元（5萬(wàn)億美元），部分房貸可能立即下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)。?

根據(jù)國(guó)盛證券分析師馬婷婷計(jì)算，2023年9月之后存量住房貸款加權(quán)平均利率為4.29%，疊加LPR的下調(diào)，她預(yù)計(jì)存量按揭貸款的利率水平低于4.2%。但今年7月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為3.4%，存量住房貸款利率與新發(fā)放之間利差約80基點(diǎn)。?

2024年，央行分別在2月和7月合計(jì)下調(diào)五年期LPR共計(jì)35個(gè)基點(diǎn)，也將在之后影響房貸利率的重新定價(jià)。重新定價(jià)后，馬婷婷預(yù)計(jì)實(shí)際存量住房貸款利率和新發(fā)放之間的利差或?qū)⑿∮?5個(gè)基點(diǎn)。她按照存量房貸利率下調(diào)45個(gè)基點(diǎn)計(jì)算，以2023年末為基準(zhǔn)，上市銀行按揭貸款平均占比21%左右，對(duì)凈息差的負(fù)向影響約6基點(diǎn)，對(duì)上市銀行凈利潤(rùn)增速影響約-5.3pc（完成百分比）。其中，國(guó)有大行按揭貸款占比相對(duì)更高（占比24%），對(duì)息差拖累約7基點(diǎn)，對(duì)凈利潤(rùn)增速影響約-6.1pc。?

但是，與此同時(shí)馬婷婷和顏湄之都認(rèn)為，存量房貸利率的下調(diào)會(huì)伴隨著負(fù)債端存款利率的下調(diào)。馬婷婷表示，考慮到當(dāng)前上市銀行息差壓力仍較大，若后續(xù)存量按揭利率調(diào)降政策正式落地，預(yù)計(jì)后續(xù)也會(huì)有負(fù)債端“減負(fù)”政策跟進(jìn)。?

因此， 存量房貸利率的下調(diào)對(duì)銀行凈息差的影響，仍需根據(jù)后續(xù)負(fù)債端成本進(jìn)行考核。

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銀行仍愿意加大住房貸款投放

盡管房貸收益率持續(xù)下滑，但依然是銀行爭(zhēng)取的方向。

對(duì)于存量房貸利率調(diào)整的討論，首先在于下調(diào)存量房貸利率是否能夠達(dá)到預(yù)期效果。?

對(duì)于這一問(wèn)題的討論的假設(shè)在于，是否縮小或者拉平了存量房貸和新發(fā)放房貸利率的利差，會(huì)減少提前還貸的趨勢(shì)。?

某城商行業(yè)內(nèi)人士對(duì)本刊表示， 提前還貸對(duì)銀行的個(gè)人住房貸款造成了一定的影響。

平安證券袁喆奇也在研究報(bào)告中指出，上半年金融機(jī)構(gòu)的按揭貸款半年末同比負(fù)增2.1%，提前還貸以及地產(chǎn)銷(xiāo)售的低迷拖累整體貸款增長(zhǎng)。?

農(nóng)業(yè)銀行在財(cái)報(bào)中表示，2024年上半年個(gè)人住房貸款投放3096 億元，但個(gè)人住房貸款余額減少了約1000億元。?

對(duì)于這一問(wèn)題，馬婷婷在研報(bào)中表示，考慮到近年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求，若再次下調(diào)存量房貸利率，或?qū)⒚黠@減輕居民利息負(fù)擔(dān)，改善消費(fèi)者預(yù)期，增強(qiáng)消費(fèi)能力和消費(fèi)信心。?

降低存量房貸利率無(wú)疑會(huì)降低居民還貸壓力。一位房貸總額320萬(wàn)元的居民對(duì)本刊表示，她的房貸利率為4.2%，“我就是那個(gè)差80基點(diǎn)的人”，如果降低至80個(gè)基點(diǎn)，她一個(gè)月房貸壓力預(yù)計(jì)將減少2400元。?

上半年以來(lái)，銀行的個(gè)人住房貸款不良率出現(xiàn)了上升。但總體來(lái)看，房貸仍是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，多數(shù)國(guó)有行的房貸不良率低于銀行總體不良率。

根據(jù)各家銀行的半年報(bào)，2024年上半年工商銀行的個(gè)人住房貸款不良率從2023年底的0.44%提高至0.6%；農(nóng)業(yè)銀行的不良貸款率也從2023年底的0.55%提升至0.58%；交通銀行個(gè)人住房貸款不良率從2023年底的0.37%提高至2024年上半年的0.48%；建設(shè)銀行的個(gè)人住房貸款不良率從2023年底的0.42%提升至上半年的0.54%；中國(guó)銀行個(gè)人住房抵押貸款的不良率從2023年底的0.48%提高至今年6月底的0.55%。?

郵儲(chǔ)銀行是六家國(guó)有行中的唯一例外，郵儲(chǔ)銀行個(gè)人住房貸款不良率從2023年底的0.55%降低至2024年上半年的0.5%。?

但多數(shù)國(guó)有行的房貸不良率低于銀行總體不良率。 如工商銀行2024年上半年個(gè)人住房貸款不良貸款率0.6%，全行不良率為1.35%。農(nóng)業(yè)銀行上半年個(gè)人住房貸款的不良率為0.58%，也大幅低于全行1.32%的不良率。這也正是銀行當(dāng)下仍更愿意加大個(gè)人住房貸款投放的原因所在。?

如建行在半年報(bào)中表示，下半年，零售信貸攻堅(jiān)行動(dòng)，重點(diǎn)是保持個(gè)人住房貸款市場(chǎng)領(lǐng)先地位。中國(guó)銀行也在半年報(bào)中表示，該行持續(xù)加大房貸投放力度，可比同業(yè)市場(chǎng)份額比上年末實(shí)現(xiàn)提升。?

（文中提及個(gè)股僅作舉例分析，不作投資建議。）