房地產上市公司2024年中報披露已經收官。面包財經研究員以2024年上半年全口徑銷售額居前的上市房地產企業為樣本，分析了50家披露年報業績的房企2024年上半年的財務表現及業績變化。

統計顯示，上半年七成頭部房企營收下滑，過半房企歸母凈利潤告負，主要原因包括房地產市場下行、高地價項目銷售不及預期、資產計提減值等。剔除中國奧園因重組巨額收益外，中國海外發展、華潤置地兩家房企上半年凈利潤超過百億元。

頭部房企2024年上半年毛利率平均數進一步下探至9.04%，同比下降超過4個百分點。

從債務結構來看，約半數房企上半年資產負債率結構同比優化，七成房企有息負債總額同比降低，金地集團、金輝控股等5家房企有息負債同比降幅超二成。

七成房企營收下滑

2024年上半年營收超過千億元的上市房企有3家，分別為萬科、保利發展及綠地控股。

其中，萬科以1427.79億元的營收排在首位。2024年1-6月，公司累計實現合同銷售面積939.5萬平方米，合同銷售金額1,273.3億元，同比分別下滑27.56%、37.56%。

營業收入同比下滑的房企數量達35家，占比達到七成。其中，佳兆業集團、中國奧園及首開股份營收同比跌幅均超五成。

歸母凈利潤方面，中國奧園、中國海外發展、華潤置地房企盈利超百億元。其中，中國奧園以223.12億元的股東應占溢利排在首位，主要由于報告期內完成境外債務重組錄得重組收益所致。

中國海外發展上半年股東應占溢利103.1億元，同比下降23.54%。華潤置地上半年盈利同樣居前，公司上半年股東應占溢利為102.5億元，核心凈利潤為107.4億元，其中公司以購物中心、城市建設運營等為代表的經營性核心凈利潤占比達到51.4%。

超六成房企上半年歸母凈利潤告負，多受房地產市場下行、高地價項目銷售不及預期、資產計提減值等因素影響。世茂集團、融創中國、萬科、雅居樂集團等7家房企2024年上半年虧損超50億元。

2024年前6月萬科虧損達到98.52億元，同比下滑199.82%，主要由于開發結算規模顯著下降、計提減值、部分非主業財務投資虧損、部分大宗資產交易和股權交易虧損導致。中報顯示，萬科對部分項目計提存貨跌價準備21.0億元，針對部分應收款項計提信用減值損失21.0億元。

剔除境外債重組的中國奧園，中國金茂上半年歸母凈利潤增速位列第一。上半年，中國金茂股東應占利潤同比增長133.33%至10.1億元。

超七成頭部房企歸母凈利潤出現下滑。其中，中梁控股、寶龍地產等房企歸母凈利潤同比跌幅均超過1000%。

毛利率持續探底

從中報數據來看，行業整體毛利率持續探底。統計顯示，頭部房企2024年上半年銷售毛利率平均數為9.04%，同比下降超過4個百分點。

頭部房企2024年上半年凈利率平均數為-9.79%，同比上升0.23個百分點，主要是受中國奧園一次性因素的影響。

整體來看，業務多元化或具有一定規模的商業地產業務的頭部房企在盈利能力方面表現更佳。數據顯示，合生創展集團、華潤置地、中國海外發展、龍湖集團等6家房企毛利率水平高于20%。凈利率方面，華潤置地、龍湖集團銷售凈利率居前。

七成房企有息負債同比降低，部分未能刊發業績

現金方面，2024年上半年頭部上市房企現金及現金等價物總額約為1.15萬億元，同比減少近二成。10家房企在手現金較去年同期上升，包括旭輝控股集團、合生創展集團、中國金茂等。

從債務結構來看，Wind數據顯示，2024年上半年頭部上市房企剔除預收賬款后的資產負債率平均值為78.93%，同比微增1.89個百分點。約半數房企上半年資產負債率結構同比優化，包括華發股份、金地集團等公司。

有息負債方面，2024年上半年頭部上市房企有息負債總額約為5.16萬億元，同比減少3.32%。七成房企有息負債總額同比降低，金地集團、金輝控股等5家房企有息負債同比降幅超二成。

此外，上半年多家房企化債加速。2024年3月，中梁控股、中國奧園均發布公告稱境外債務重組所有條件已獲滿足。此前，富力地產、融創中國等房企已完成境外債重組。

值得關注的是，據不完全統計，截至9月10日，仍有多家房企未按時刊發2024年中期業績，多為港股上市房企，延遲刊發業績主要受更換核數師、債務重組、2023年年報未刊發等因素影響。

8月30日，碧桂園發布公告稱，在刊發2023年度業績及寄發2023年度報告前，公司將無法于2024年8月31日前刊發2024年中期業績及于2024年9月30日前寄發2024年中期報告。此外，因行業持續波動及正在進行的債務重組工作，碧桂園預計將進一步延遲刊發2023年年報。