財聯社8月21日訊（編輯 楊一駿）在證監會18日發布的有關負責人就活躍資本市場、提振投資者信心答記者問中，特別提到了對債市“活躍市場、提振信心”的部署，其中REITs作為熱點被顯著提及。證監會表示，要加快推動REITs常態化發行和高質量擴容。今年以來，REITs市場持續下跌，缺乏增量資金是主要原因，一級市場的進一步擴容，有助于吸納大體量長線資金賬戶入場。另外，當前REITs的信息披露還有完善的空間，信披的廣度和深度都有待提升。

推動REITs常態化發行和高質量擴容

證監會表示，要加快推動REITs常態化發行和高質量擴容。推出REITs相關指數及REITs指數基金，優化REITs估值體系、發行詢價機制，培育專業REITs投資者群體，加快推動REITs市場與香港市場互聯互通。

證監會介紹稱，堅持公司債、企業債、ABS和REITs協同發展，今年1-7月，交易所債券市場發行各類債券合計融資7.32萬億元，超過去年全年水平。截至7月底，共發行上市32個REITs項目，合計募集資金近1000億元。此外，為加強債券市場對科技創新的精準支持，證監會稱將重點支持高新技術和戰略性新興產業企業債券融資，支持新型基礎設施以及科技創新產業園區等發行科技創新領域REITs。

近期，支持REITs的政策不斷，其意義已被上升至幫助恢復消費和促進民營經濟發展。7月31日，國務院辦公廳轉發發改委關于恢復和擴大消費措施的通知，在完善消費基礎設施建設支持政策中稱，支持符合條件的消費基礎設施發行不動產投資信托基金（REITs）。8月1日，發改委等部門發布《關于實施促進民營經濟發展近期若干舉措的通知》，在促進公平準入中稱，擴大基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）發行規模，推動符合條件的民間投資項目發行基礎設施REITs，進一步擴大民間投資。

REITs市場持續低迷，缺乏增量資金是主要原因

今年以來，REITs市場持續下跌，中證REITs指數（收盤）在7月5日跌至年內最低點，相比年初下跌20.62%。盡管7月5日以來，多家基金公司公告將公募REITs納入FOF投資范圍，點燃了市場的做多情緒，但平安固收首席劉璐認為，FOF 宣告入場只是一個情緒觸發劑，市場仍更主要圍繞估值和基本面進行定價。

（資料來源：平安固收，財聯社整理）

在分析今年以來REITs市場低迷的原因時，劉璐表示，23年初市場整體的估值不再便宜，且市場經歷了2年的發展后，投資者行為同質化、缺乏增量資金等深層次的問題開始逐漸浮現，一個缺乏增量資金的市場是很難出現進一步上漲的。因此，缺乏增量資金+估值不便宜+部分主體底層資產基本面不及預期，此外部分個券的解禁增加拋壓、擴募規則下存在一定的估值博弈空間（換倉拉低持倉成本），種種其他因素的疊加下，公募REITs市場加速下跌。

華泰固收首席張繼強也認為，公募REITs自今年2月以來持續下跌，市場對于項目基本面的分歧較小，主要矛盾點在于流動性的匱乏。在機構投資者高度集中、行為趨同的背景下，當經濟和項目基本面修復不及預期時，投資人多采取謹慎觀望態度，持續下跌甚至引發部分機構觸發清倉線，造成踩踏。由于流通規模較小，市場情緒低迷時，流動性進一步趨弱，今年5月和6月市場平均換手率僅為0.6%左右，顯著低于22年的平均換手率1.53%，少量拋售資金就有可能帶來二級市場顯著的下跌，存量資金多被“套牢”，市場缺乏增量資金進入。

針對上述缺乏流動性的問題，劉璐指出，存量REITs市場規模不大、每日成交規模更小，對于動輒數十億、上百億的保險資金、企業年金等屬性的資金來說交易的性價比相對較低。一級市場總規模進一步擴容，一定程度上也有助于為市場提供更多可交易的資產，吸納大體量長線資金賬戶入場。具體來看，存量的高速、產業園等大的行業有望進一步擴容，而落地的新行業也有望進一步增加，此前監管放開的消費類基礎設施、市場化租賃住房等行業，以及數據中心、文化旅游、水利等新興大型項目也有望落地。

同時，當前REITs市場波動較大，配置型機構要承受賬面上較大的浮虧壓力，會計入賬方式有優化空間。比如是否可以計入“長期股權投資”，對于以持有分紅為目的的長期投資者是否可以試點成本法入賬，對于自營資金是否可以計入“以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益”以減少對當期利潤的影響等，入賬方式的優化可明顯提升機構的配置熱情。

信息披露仍有完善空間

8月2日，上交所組織召開產業園和倉儲物流REITs座談會，充分聽取已上市產業園和倉儲物流REITs參與機構對于進一步促進REITs市場高質量發展、提高信息披露質量的意見和建議。同時，上交所就持續推進REITs市場生態建設、完善信息披露機制等提出工作建議。

公募REITs的信息披露也是被市場討論較多的問題，根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》規定，境內 REITs信息披露由上市前信息披露（基金合同、托管協議、招募說明書、發售公告和產品資料概要等）、定期報告和臨時報告組成。

劉璐認為，REITs信息披露仍存在內容不夠詳細、標準不統一、頻率不高等方面的不足。具體來看，一是信息披露的深度不足，定期報告對細節披露不足，對收益、虧損、經營等情況缺乏深度分析。二是信息披露的尺度不一，如當前部分產權類出租率披露的是期末出租率、部分為期間出租率，甚至同一家主體不同時期披露的口徑也有差異。三是信息披露可以更高頻，公募REITs的披露頻率為類似公募基金的季度披露，但由于公募REITs錨定的是底層資產，底層資產的運營情況理論上可以做到更高頻率的披露，也有助于穩定投資者預期。

中信FICC首席明明指出，7月以來，部分公募REITs積極召開業績說明會、組織投資者開放日活動、披露月度運營數據等，有助于提升信披的廣度與深度。二季報發布以后，多只REITs的基金管理人、原始權益人和運營管理機構聯合召開業績說明會，展開與投資者進一步的溝通交流。除線上的業績說明會外，二季報披露后，華夏和達高科REIT和中航首鋼綠能REIT組織了線下的投資者開放日活動，邀請投資者對底層資產進行現場調研。7月29日，平安廣州廣河REIT和華夏越秀高速REIT均披露底層資產2023年6月主要運營數據。值得注意的是，此次披露的高速公路運營數據實現了口徑統一，有助于投資者進行同類資產的橫向比較，這或是未來公募REITs信披制度完善的方向之一。