在行業(yè)普遍信心不足背景下,金地也受到波及。而或是為消除投資者的疑慮,近期,金地屢次主動向市場釋放公司內(nèi)部信息。
在公布7月的銷售數(shù)據(jù)后,日前,金地不僅主動發(fā)布了關(guān)于近期經(jīng)營及財務(wù)情況,而且緊接著又召開投資人會議,回應(yīng)外界對金地各種質(zhì)疑。
從目前金地披露的各種信息來看,外界關(guān)注的有關(guān)公司銷售、融資、債務(wù)等信息基本都已經(jīng)較為透明。
項目風(fēng)險與資金壓力
當前情況下,金地是否存在潛在項目與資金風(fēng)險成為外界關(guān)注焦點之一。
在投資者會上,談及與實質(zhì)出險的合作方項目情況,金地稱,目前公司合作項目中已識別的,涉及實質(zhì)出險的合作方的項目為26個,總未售貨值369億元,占比4%,其中金地的權(quán)益貨值是135億元,權(quán)益占比37%左右。
“在26個風(fēng)險項目中,5個已處于尾盤或已實際交付。同時,16個項目處于正常經(jīng)營期,且已經(jīng)度過了項目資金峰值,不需要股東繼續(xù)投入。此外,通過折價收購的項目共有4個,僅有1個存在約5億元的墊資敞口。”金地集團補充稱。
“合作開發(fā)方面,公司一直堅持選擇穩(wěn)健的同行作為合作方,努力發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢。公司高度關(guān)注合作方出險所帶來的公司項目層級經(jīng)營風(fēng)險。經(jīng)過排查,公司涉及風(fēng)險合作方的經(jīng)營風(fēng)險處于低位,總體可控,風(fēng)險敞口小?!苯鸬乇硎尽?/p>
在資金方面,金地強調(diào),截至6月30日,金地在手貨幣資金648億元,自有支配資金比例70%以上。其中,受限制資金有85.5億元,包括預(yù)售監(jiān)管資金約72.5億元,參加上海的土地拍賣凍結(jié)的保證金有13億元。
針對投資者提出的,各地預(yù)售資金監(jiān)管政策加強會否影響公司現(xiàn)金流的情況,金地管理層表示,部分城市出臺新的政策,提取比例略有收緊,收緊幅度約是5%左右。
“監(jiān)管資金主要是對建安成本部分進行監(jiān)管,上半年公司平均的售價是24000元每平米,若以4000元的建安成本作為平均水平,金地的影響較小?!苯鸬毓芾韺又赋觥?/p>
進入下半年,據(jù)金地管理層披露,從8月1日至明年上半年,公司整體的公開市場到期債務(wù)規(guī)模約150億元。
據(jù)悉,今年前7月金地已償還了98億元,其中包括3月份12.8億元的公司債、6月份 2.5億美元的境外債券、7月5日15億元的中期票據(jù)、7月13日40億元的公司債券、7月25日2.0億美元境外債券。
在外界較為關(guān)注的融資方面,金地于近期經(jīng)營及財務(wù)情況公告中指出,“公司融資渠道保持暢通,與銀行等金融機構(gòu)均建立了良好的長期合作關(guān)系,截止目前公司的總銀行授信規(guī)模超2600億元,剩余可用銀行授信規(guī)模超過1700億元,2022年銀行新增授信規(guī)模超150億元。
在投資者會上,外界也較為關(guān)注金地集團的非標融資規(guī)模,而這是外界不易獲知的信息。
對此,金地管理稱也直言稱,目前金地的開發(fā)貸為主600多億元,存續(xù)中票222億元,公司債188億元,海外美元債4.8億美元,海外銀行借款33億元,信托借款33億元。
由此來看,目前占金地債務(wù)大頭的為存續(xù)中票。對此,金地管理層表示,“公司已經(jīng)在收購公司債,公司后續(xù)也可能會介入銀行間市場,目前已跟交易商協(xié)會溝通收購中票。”
早前7月28日,金地集團曾公告表示,金地集團子公司和董事擬市場化購買公司債,合計不超10.2億。
銷售回款與拿地規(guī)劃
在現(xiàn)金流及償債問題無虞情況下,金地的銷售及未來新增貨值情況如何非常關(guān)鍵。
2022年1-7月,金地累計實現(xiàn)簽約面積493.3萬平方米,實現(xiàn)簽約金額1191.6億元。雖然前7月金地的簽約金額同比降幅為36.78%,但金地仍為截止目前,僅有的銷售突破千億的10家房企之一。
據(jù)金地披露,今年上半年,金地在深圳、上海、北京、南京等核心城市的市場占有率位居當?shù)厍傲?,其中深圳單城的銷售規(guī)模超過了150億元,上海單城銷售規(guī)模超過了130億元。
基于前7月銷售情況,金地方面也通過公告表示有信心將全年的銷售業(yè)績完成度保持在較高水平。
“公司在深圳、上海、北京、南京等核心城市市占率位居前列。展望全年,公司可售資源優(yōu)質(zhì)充裕,主要分布于華東、東南和華南等市場穩(wěn)定的區(qū)域。公司將結(jié)合市場變化趨勢科學(xué)調(diào)度生產(chǎn)經(jīng)營工作,預(yù)計2022年的銷售業(yè)績完成度將保持較高水平。”金地方面稱。
標普在其近期研究報告中也稱,“鑒于金地集團聚焦于高能級城市,尤其是長三角地帶,我們預(yù)計公司的銷售表現(xiàn)將在2022年繼續(xù)優(yōu)于行業(yè)平均水平?!?/p>
進入下半年,金地可售資源充足。投資者會上,金地管理層披露,公司未售貨值7150億元,計劃2021年8-12月份推出貨值1200億元左右。2023年根據(jù)市場變化調(diào)整,市場變化較快。
中信證券在其最新研究報告中認為,2022年8-12月金地將新增供貨貨值超過千億元,新增供貨中有約40%均集中在上海、廣州、深圳、杭州、成都、西安、南京等市場相對較好的核心城市,為今年后續(xù)銷售工作提供堅實的保障。
“我們認為,公司下半年銷售將受益于高能級城市的率先復(fù)蘇,公司下半年的經(jīng)營性回款值得期待?!敝行抛C券稱。
拿地方面,金地披露,2022年以來,公司迅速適應(yīng)市場變化,嚴格把控投資標準,加強對一二線城市的深耕力度,同時量入為出,壓縮投資規(guī)模。公司接連在北京、上海、廈門、西安、長沙等城市獲取優(yōu)質(zhì)地塊,將為公司未來的生產(chǎn)經(jīng)營提供有力保障。
中信證券指出,2022年1-7月,金地新增項目土地總價72.1億元,新增計容建面46.5萬平方米,拿地較為謹慎。
“2021年下半年以來公司拿地態(tài)度明顯偏緊,充分保障了現(xiàn)金流安全。我們相信,由于信用復(fù)蘇的時間晚于銷售復(fù)蘇,公司拓展高質(zhì)量項目機會仍然存在?!敝行抛C券表示。
對于金地壓縮投資規(guī)模,標普也發(fā)表意見認為,“考慮到公司擁有的充足土儲,我們相信金地集團能在2022-2023年有效控制其債務(wù)增長。今年上半年公司土地投資大幅下降,土地投資策略審慎,金地充裕的土地儲備足夠維持未來至少四年的開發(fā)工作,因而我們不認為金地集團有補充土儲的急迫需求。”
另于投資者會上,金地管理層首次透露其今年拿地的毛利率情況,“政府對于土地的預(yù)期在下降,土地起拍價或多或少有所下降。今年以來,公司新獲地塊凈利潤率都是在11%~15%之間?!?/p>