命運(yùn)大起大落，往往轉(zhuǎn)瞬鑄就。此刻融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）董事會(huì)主席孫宏斌的體會(huì)，比以往任何時(shí)候都要深。3月25日，融創(chuàng)發(fā)布公告表示，預(yù)計(jì)無(wú)法按期兌付“20融創(chuàng)01”與“21融創(chuàng)03”的到期利息，開(kāi)始與債權(quán)人溝通“20融創(chuàng)01”的債券展期及“21融創(chuàng)03”延期付息。這一年來(lái)，命運(yùn)同軌的房企不在少數(shù)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至3月已有超過(guò)20家房企與債權(quán)人溝通債務(wù)延期，其中包括中國(guó)恒大、世茂集團(tuán)、陽(yáng)光城……在孫宏斌一番努力與掙扎后，融創(chuàng)還是走上了這條路。回顧過(guò)去，中國(guó)房企的發(fā)展都如此相似——高杠桿+高周轉(zhuǎn)帶動(dòng)規(guī)模與市值快速膨脹，當(dāng)嚴(yán)厲調(diào)控來(lái)襲，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入寒冬、流動(dòng)性長(zhǎng)期緊繃時(shí)，，房企不得不面臨過(guò)往模式帶來(lái)的發(fā)展陣痛。展望未來(lái)，它們的走向不盡相同——巨大的壓力并非只在昨天，融創(chuàng)扛到現(xiàn)在，加速回款，自掏腰包，變賣資產(chǎn)，就是不躺平。或許應(yīng)該讓子彈再“飛一會(huì)兒”：這一年來(lái)，人們見(jiàn)過(guò)了太多的放棄，習(xí)慣了無(wú)法如期償債雙手一攤的故事；咬牙挺著，堅(jiān)持一步步走到最后的卻少見(jiàn)，而就是它們或許才有可能觸底反彈。“只有不怕死的人才配活著”，為何不給拼了命勇敢擔(dān)責(zé)的人，一個(gè)繼續(xù)下去的機(jī)會(huì)呢？

殘酷的考驗(yàn)

地產(chǎn)行業(yè)仍然處于冰封期，不過(guò)為地產(chǎn)行業(yè)紓難的信號(hào)，已經(jīng)在2021年發(fā)出。去年9月27日，中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度例會(huì)召開(kāi)，明確“堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，穩(wěn)字當(dāng)頭”，“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”；兩天后，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作會(huì)議，要求圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。兩場(chǎng)重要會(huì)議，被各方視為市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的標(biāo)志。此后，降準(zhǔn)、放貸、降息等一系列政策出臺(tái)，不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前已有多達(dá)14項(xiàng)。事實(shí)證明，行業(yè)調(diào)控暫時(shí)告一段落。就在“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)成為主線后，地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)也逐步向“支持”轉(zhuǎn)變。

奈何，哨音吹響與政策落地之間存在一條超長(zhǎng)的“反射弧”。某業(yè)內(nèi)人士表示，銀行、金融機(jī)構(gòu)、監(jiān)管部門(mén)制定并落地專項(xiàng)政策需要時(shí)間，因此資金壓力仍然存在。沒(méi)想到常規(guī)比賽結(jié)束后，一場(chǎng)漫無(wú)邊際的加時(shí)賽仍在繼續(xù)。無(wú)法及時(shí)得到資金配給，大量房企選擇躺平，甚至宣布破產(chǎn)。人民法院公告網(wǎng)以“房地產(chǎn)”為關(guān)鍵詞檢索，2021年共有343家企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)文書(shū)，它們像骨牌一樣成片倒下了。宣布破產(chǎn)是容易的，按規(guī)章流程執(zhí)行即可；繼續(xù)活著是困難的，畢竟要面對(duì)更加嚴(yán)格的現(xiàn)實(shí)：為避免更多風(fēng)險(xiǎn)，各地密集出臺(tái)并從嚴(yán)執(zhí)行資金監(jiān)管政策，限制了流動(dòng)性。源頭沒(méi)有充分“放水”，監(jiān)管“大壩”又集中“蓄水”，房企們正在加速干涸。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2月底百?gòu)?qiáng)房企銷售額環(huán)比下降23.5%，同比更是大幅下降47%，較2021年月均水平下降56.5%，期待中的2022年“小陽(yáng)春”并沒(méi)有來(lái)。沒(méi)有業(yè)績(jī)就意味著回款降低，眾多民企只得面對(duì)評(píng)級(jí)下滑的風(fēng)險(xiǎn)。有數(shù)據(jù)顯示,TOP30民企中，有20家民企處于B級(jí)及以下評(píng)級(jí)，隨之而來(lái)的恐慌影響金融機(jī)構(gòu)的信心，從而陷入流動(dòng)性受限的惡性循環(huán)。信心沒(méi)了，是很可怕的事情。過(guò)去擊倒房企的還是債務(wù)逾期的事實(shí)，如今可能只是一條模糊不清的微信截圖。回看融創(chuàng)債務(wù)展期，只能感嘆：在地產(chǎn)行業(yè)去杠桿、降風(fēng)險(xiǎn)的壓力下，考驗(yàn)仍在繼續(xù)，行業(yè)并未因此回暖。融創(chuàng)都要面對(duì)債務(wù)溝通展期的考驗(yàn)，何況其他。

堅(jiān)硬的石頭

針對(duì)融創(chuàng)當(dāng)前的處境，有不少悲觀言論，其實(shí)大可不必。溝通債務(wù)展期并未構(gòu)成實(shí)質(zhì)違約，何況無(wú)論融創(chuàng)還是孫宏斌，仍在盡全力擺脫困境，而且有了一些成果。關(guān)于這方面的報(bào)道，網(wǎng)絡(luò)上有不少：2021年，融創(chuàng)并未出現(xiàn)暴雷事件，全部債務(wù)均及時(shí)償付，總計(jì)超過(guò)200億元；2022年1月還提前償還了債券“16融地01”，以及到期兌付的ABS，兩筆合計(jì)約42.5億元。在回血方面也拼盡全力，從2021年第四季度開(kāi)始，通過(guò)資產(chǎn)出售、股權(quán)融資、大股東借款等方式，已經(jīng)回籠資金超過(guò)300億元。若非祥生控股集團(tuán)（02599.HK）與龍光集團(tuán)（03380.HK）意外暴雷，后續(xù)的資產(chǎn)處置與拆借現(xiàn)金仍在繼續(xù)，不會(huì)陷入當(dāng)前的困境。如今被打亂節(jié)奏，融創(chuàng)面對(duì)著一則壞消息，一則好消息：壞消息是除了溝通展期，鮮有其他的路可走；好消息是這個(gè)最后的選擇，或許是最佳選擇。這是一次盡全力爭(zhēng)取時(shí)間和空間的競(jìng)賽：一旦成功展期，就能階段性緩解經(jīng)營(yíng)資金壓力，從而實(shí)現(xiàn)全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，確保高質(zhì)量的產(chǎn)品施工與交付。在此基礎(chǔ)上，融創(chuàng)就能獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流，進(jìn)入相對(duì)良性的債務(wù)清償和發(fā)展循環(huán)中。“融創(chuàng)現(xiàn)在的選擇，是在到期債務(wù)處理和穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)中間，找到一個(gè)平衡點(diǎn)。”接近融創(chuàng)的人士表示。整體來(lái)看，融創(chuàng)還是一個(gè)“潛力股”，充足的土地儲(chǔ)備是底氣所在：根據(jù)統(tǒng)計(jì)信息，2022年融創(chuàng)共有約7000億元的可售資源，其中80%位于核心一二線城市。要知道，目前一二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格仍然維持著上升趨勢(shì)。

融創(chuàng)曾在2021年12月底統(tǒng)計(jì)，在現(xiàn)有土儲(chǔ)基礎(chǔ)上，考慮到目前賬面資金、項(xiàng)目完工所需的后續(xù)全部資金投入以及全部債務(wù)償還后，預(yù)計(jì)仍有約4000億元的權(quán)益盈余資金，足以保證后續(xù)全部項(xiàng)目的高質(zhì)量交付。換言之，只要孫宏斌不躺平，只要讓融創(chuàng)平穩(wěn)度過(guò)這次難關(guān)，時(shí)間就能換得理想的結(jié)果。孫宏斌會(huì)躺平嗎？肯定不會(huì)，否則就不會(huì)在困難的時(shí)候慷慨出手4.64億美元，為融創(chuàng)提供無(wú)息資金，確保此前公開(kāi)市場(chǎng)債券如期支付。孫宏斌已經(jīng)豁出去了，眼下將救命錢(qián)塞給融創(chuàng)，他的人生走向早與公司緊密捆綁在一起。至于融創(chuàng)，其實(shí)早就從“冒險(xiǎn)模式”轉(zhuǎn)向“求穩(wěn)模式”——口袋里還有充足的資產(chǎn)，前期已經(jīng)在抓緊兌換大量現(xiàn)金補(bǔ)充流動(dòng)性；現(xiàn)在只要繼續(xù)努力，總能夠徹底出清風(fēng)險(xiǎn)。這樣看來(lái)，融創(chuàng)或許是那塊“堅(jiān)硬的石頭”。

未來(lái)，剩者為王

當(dāng)然，還會(huì)有看空的觀點(diǎn)：無(wú)論融創(chuàng)有多堅(jiān)硬，它終究只能是塊石頭，一塊石頭能值多少錢(qián)？不少人認(rèn)同這一觀點(diǎn)：曾幾何時(shí)，“恒碧融萬(wàn)”四巨頭快速成長(zhǎng)，成功取代“華南五虎”（碧桂園、恒大、富力、雅居樂(lè)、合生創(chuàng)展），成為新一代地產(chǎn)偶像，那是何等風(fēng)光。如今虎落平陽(yáng)，一年前的市值還有1590.15億元（2021年3月17日），一年后降到282.04億元，82.3%的降幅如何能夠重回舊日輝煌呢？其實(shí)還真有機(jī)會(huì)。從2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定“房住不炒”的基調(diào)至今，地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰已經(jīng)持續(xù)了六年時(shí)間。經(jīng)過(guò)大浪淘沙的房企，已經(jīng)告別“雙高”的發(fā)展模式，逐步清空風(fēng)險(xiǎn)，具備融入新時(shí)代的能力和條件。與此同時(shí)，被淘汰的房企將會(huì)讓渡大量資產(chǎn)和發(fā)展空間，留給幸存者共同分享。一旦黃奇帆“九成房企自然消亡”論最終成型，剩下的一成將會(huì)分享整個(gè)市場(chǎng)的蛋糕。隨著新冠疫情影響減輕，市場(chǎng)回歸正軌，整個(gè)行業(yè)將會(huì)是全新的面貌。只要你還活著，已經(jīng)自證足夠強(qiáng)悍的生命力，能夠分享未來(lái)的生存空間，這個(gè)信念支撐眾多房企絕不躺平，其中也包括融創(chuàng)。眼下，如上設(shè)想正在按部就班地落地：3月16日國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開(kāi)專題會(huì)議，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和資本市場(chǎng)問(wèn)題；人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局同日作出表態(tài)，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。順應(yīng)調(diào)控大勢(shì)，全國(guó)各地的監(jiān)管政策開(kāi)始松動(dòng)。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月8日，2022年共有55座城市對(duì)樓市政策進(jìn)行松綁，各項(xiàng)條例涵蓋放松限購(gòu)限貸、降低首付比例、下調(diào)房貸利率、放松限售及購(gòu)房補(bǔ)貼等多方面。調(diào)控的最終目的是不斷強(qiáng)化整個(gè)行業(yè)的健壯性，加速市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰，而非讓地產(chǎn)停滯不前。因此首創(chuàng)證券首席分析師王嵩表示，結(jié)合近期銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清表態(tài)“房地產(chǎn)泡沫化金融化勢(shì)頭扭轉(zhuǎn)”，以及支持合理住房需求的相關(guān)描述，基于防風(fēng)險(xiǎn)意圖的地產(chǎn)政策寬松化有望貫穿全年。為了進(jìn)一步紓解地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性，房地產(chǎn)并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三條紅線”，主管部門(mén)通過(guò)全新的方式為房企提供流動(dòng)性。這些政策，對(duì)家底夠厚的融創(chuàng)同樣是利好——當(dāng)你可以買，證明你活得很好；當(dāng)你還有的賣，手里就有了一張希望的船票。當(dāng)然就此斷言融創(chuàng)將重獲舊日輝煌是武斷的，畢竟眼前的考驗(yàn)還沒(méi)有過(guò)，不過(guò)種種跡象表明，很有必要讓融創(chuàng)這枚子彈“再飛一會(huì)兒”。

結(jié)語(yǔ)

眼下，看空地產(chǎn)股成了普遍現(xiàn)象，對(duì)房企的負(fù)面態(tài)度甚至醞釀出近似“妖魔化”的形象。其實(shí)大可不必。地產(chǎn)行業(yè)仍然是中國(guó)支柱型產(chǎn)業(yè)之一，健康發(fā)展應(yīng)該得到各方的支持，而不是盲目地指責(zé)，甚至咒罵，這些都沒(méi)有必要。求穩(wěn)并不意味著停滯，也可能是一次突破舊觀念，融入新時(shí)代的機(jī)會(huì)。多輪優(yōu)勝劣汰，已經(jīng)讓行業(yè)經(jīng)歷過(guò)脫胎換骨的疼痛，當(dāng)融創(chuàng)站在辭舊迎新的關(guān)口，為何不多些信心呢？