上市物業管理公司與關聯房企尤其是大股東的關聯交易是一把“雙刃劍”。一方面，來自關聯方的物管項目和衍生業務為物業管理公司提供了相對穩定的項目來源和未來業績蓄水池；另一方面，關聯交易定價尤其是涉及到“資金占用”的關聯交易也備受市場關注，投資者對物業公司資金安全和關聯交易定價公允性存在疑慮。

本期的研究對象是保利物業。面包財經的研究顯示，保利物業的關聯交易的存在，商業層面具有相當的合理性。但是在涉及到“保證金”等關鍵事項的信披上較為粗略，信披質量有待提升。

保利物業2023年度實現收入150.6億元，同比增長10%；公司擁有人應占年內溢利13.8億元，同比增長24%。作為行業內領先的物管“優秀生”，保利物業也存在向關聯方支付保證金、存放存款的現象。

財報顯示，截至2023年末，保利物業現金及現金等價物超百億元，其利息收入不足7000萬元。對比中海物業，2023年末其現金不到保利物業的二分之一，產生的利息收入超過8000萬元。? ?

研究發現，根據協議安排，保利物業2023年最高可劃出50億元的車位保證金予以保利發展，最高約20億元的存款放置于保利財務（以每日最高結余計算）。

保利物業存放于保利財務的利率是否公允？車位保證金規模如何確定？這些問題或需要保利物業更詳細的信息披露來解答。

?存款框架協議：最高約20億元存放于保利財務，信披質量有待提升?

年報顯示，保利物業與保利財務簽訂《2023至2025年度存款業務框架協議》。據此，保利物業可不時將資金存放于保利財務，保利財務提供的條款（包括利率及其他重要條款）應與中國的銀行或其他金融機構就相同類型及年期/利息提供者可資比較。

根據協議，截至2023年、2024年及2025年末止三個年度，保利物業可存放于保利財務的存款每日最高結余（包括已付利息）上限為20.3億元。

截至2023年底，保利物業存放在保利財務的每日最高結余（包括已付利息）為20.27億元。? ?

根據保利物業2023年年報，公司當年其他利息收入為446.6萬元，主要來自就存放在保利財務的存款所收取的利息。

在存款框架協議部分，保利物業并未披露日均存款數據，僅披露每日最高結余，因此無法計算存款利息是否公允，公司信披質量有待提升。

?車位代理：2023年合計最高50億元保證金?

車位代銷模式來看，物企主要分為兩種模式。

一種是直接向關聯開發商即物業資產的持有者收購車位的使用權或產權，然后進行租售活動，例如中海物業。根據中海物業與中國海外發展、中海宏洋續簽的車位框架協議，2023年至2025年三個年度，中海物業每年收購停車位最高限額為9億港元。

第二種則為支付車位貨值一定比率可退還保證金的模式，取得獨家銷售權，而保利物業則為此模式。

根據保利物業與保利發展續簽的《車位代理框架協議》，截至2026年三個年度，保利物業向保利發展關聯方支付保證金最高結余上限為30億元，而上述年度保利物業向保利發展應收的代理服務費用每年上限為7.5億元。?

根據《第一期車位租售業務代理服務框架協議》、《第二期車位租售業務代理服務框架協議》， 2023年，保利物業向保利發展控股及其聯系人支付的保證金每日最高結余分別30億元、20億元，這兩筆合計50億元的車位保證金約占保利物業2023年末現金比率的45%。

從2021年至2023年產生的代理服務費來看，保利物業的代理服務費實際交易金額遠低于保證金的每日最高結余，公司車位保證金規模是否過大？此外，保利物業同樣僅披露保證金每日最高結余數據。涉及到如此大金額的關聯交易，保利物業是否應該同時披露保證金的日均結余數據？

《2024至2026年度框架協議》：雙贏的關聯交易?

由于物業行業的特殊性質，物業公司與母公司之間普遍存在關聯交易。定價公允、信披透明的關聯交易，一定程度上能夠實現雙方共贏。? ?

2023年11月，保利物業與保利發展訂立《2024至2026年度框架協議》。根據框架協議，保利物業將向保利發展相關方提供物業管理服務、案場協銷服務及其他增值服務，未來三年各年度費用上限總額分別為15.45億元、50.31億元、50.84億元。

而保利物業則需向保利發展相關方租賃物業、采購硬件及硬件維護服務。

根據此前保利物業與保利發展控股訂立的《2021至2023年度框架協議》，2021年至2023年期間，保利物業已向保利發展相關方支付了超6000萬元的物業租賃、硬件采購及維護費用。而在此期間，保利物業給保利發展提供的物業管理服務、案場協銷服務及其他增值服務金額合計超過50億元。這為保利物業期間的業績增長提供了重要支撐。

從商業邏輯分析，保利物業與母公司的關聯交易具有商業上的合理性，在很大程度上能夠實現“雙贏”。但是，作為央企子公司和行業龍頭公司，保利物業在部分關聯交易的信披上有待加強。

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