近日，美的置業(yè)公告稱，公司將進行股權重組，將全資持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務產(chǎn)權線從上市公司重組至控股股東，重組采用實物方式分派。

據(jù)悉，美的置業(yè)保留業(yè)務包括物業(yè)管理、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、房地產(chǎn)科技、建設項目管理等。根據(jù)2023年年報，這部分營收貢獻占比約為5%。

市場表現(xiàn)來看，這是個雙贏的局面。盡管美的置業(yè)是為數(shù)不多未出現(xiàn)的民營房企之一，其仍面臨地產(chǎn)下行周期的壓力，公司2023年各項核心指標都有所下滑。重組完成后，公司將專注于輕資產(chǎn)保留業(yè)務，減少在房地產(chǎn)市場的周期性風險敞口。

公告次日開盤，美的置業(yè)股價收報6.37港元/股，與其上一交易日收盤價3.75港元/股相比增長69.9%，盤中最高上漲超過100%。截至7月4日收盤，美的置業(yè)收報6.67港元/股。

在多重政策利好、部分城市放松限購等因素刺激下，多只物業(yè)、地產(chǎn)個股股價自四月中下旬以來已企穩(wěn)回升。隨著政策指向新一輪“去庫存”，部分極度低估、股價低迷、商業(yè)模式穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)和物業(yè)公司或存投資機會。

?美的置業(yè)：擬剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務?

近日，美的置業(yè)發(fā)布公告稱，擬將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務進行內(nèi)部重組，由私人公司持有該業(yè)務，同時組建私人公司集團，接著通過實物分派私人公司股份的方式將私人公司集團從美的置業(yè)剝離。

根據(jù)建議分派，股東可選擇按照其于記錄日期在本公司的持股比例收取私人公司股份，或收取現(xiàn)金替代。根據(jù)現(xiàn)金替代方案，每股現(xiàn)金分派5.90港元現(xiàn)金，較美的置業(yè)公告日期前最后一個交易日在聯(lián)交所所報收市價每股3.75港元溢價約57.33%。

公告次日開盤，美的置業(yè)股價收報6.37港元/股，與其上一交易日收盤價3.75港元/股相比增長69.9%，盤中最高上漲超過100%。截至7月4日收盤，美的置業(yè)收報6.67港元/股。

?2023年凈利潤下降近五成 剝離資產(chǎn)占比97%?

公開資料顯示，美的置業(yè)目前主要經(jīng)營物業(yè)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理服務、商業(yè)物業(yè)投資與運營及房地產(chǎn)科技業(yè)務。

盡管美的置業(yè)是為數(shù)不多的未出險的民營房企，公司仍面臨發(fā)展壓力。從公司近幾年財務數(shù)據(jù)來看，公司營業(yè)收入連續(xù)三年維持在735億的水平，而公司擁有人應占利潤已持續(xù)下滑。? ?

對比2022年，美的置業(yè)各項核心指標都有所下滑。財報顯示，2023年美的置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入約735.65億元，同比下降0.1%；公司擁有人應占利潤約9.14億元，同比下降47.1%。公司2023年毛利率為11.5%，同比下滑3.8個百分點；凈利率為2.9%，同比下滑2個百分點。

其中，公司物業(yè)開發(fā)及銷售收入達到716.79億元，占比達到97.4%。截至2023年12月底，美的置業(yè)土儲總建筑面積約為2816萬平方米，涉及327個物業(yè)開發(fā)項目。

而公司物業(yè)管理服務及商業(yè)物業(yè)投資、管理業(yè)務收入占比不到3%。

美的置業(yè)在公告中稱，盡管公司維持健康的財務比率，并設法滿足“三道紅線”的要求，公司仍須承擔沉重負擔及債務以支持其房開業(yè)務。此次建議分派將使公司能夠精簡其運營并專注于主要為輕資產(chǎn)的保留業(yè)務，并減少其在房地產(chǎn)市場的周期性風險敞口。

根據(jù)年報，截至2023年末，美的置業(yè)現(xiàn)金及銀行存款為201.42億元，同比下滑23.7%；凈負債率為35.8%，同比下降8.1個百分點；現(xiàn)金短債比為1.44，同比下降0.16；扣除預收款后的資產(chǎn)負債率為67.3%，同比下降0.9個百分點。

截至2023年年底，美的置業(yè)總資產(chǎn)約為2016億元，而計劃剝離的總資產(chǎn)達到1971億元，占比97.7%。

?保留業(yè)務部分2023年營收約35億，歸母凈利潤3億?

此次建議分派還需經(jīng)特別股東大會通過才可實施。若重組順利完成，控股股東及其他選擇實物分派的股東共同持股的私人公司將持有美的置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。美的置業(yè)將保留物業(yè)管理、商業(yè)和產(chǎn)業(yè)園、房地產(chǎn)科技、建設項目管理業(yè)務。

根據(jù)公告，保留業(yè)務部分2023年收入約為35億元，歸母凈利潤約為3億元。? ?

具體來看，物管方面，美的置業(yè)主要業(yè)務包括向住宅、商業(yè)及其他類型的物業(yè)提供物業(yè)管理及增值服務（如基礎物管、銷售支持、房屋經(jīng)紀、社區(qū)零售及團餐等其他配套服務）。截至2023年12月31日，美置服務共服務385個物業(yè)項目，總合約建筑面積約9,032萬平方米，在管面積約6535萬平方米。

商業(yè)物業(yè)和產(chǎn)業(yè)園業(yè)務方面，美的置業(yè)運營6個自持商業(yè)物業(yè)、4個第三方商業(yè)物業(yè)及3個自有產(chǎn)業(yè)園。

房地產(chǎn)科技業(yè)務方面，公司主要業(yè)務包括建筑過程的工業(yè)化、數(shù)字化和綠色轉(zhuǎn)型及提供智能空間解決方案。

建設項目管理業(yè)務方面，公司主要提供工程建設管理等服務。

此外，集團重組完成后，美的置業(yè)還將服務范圍拓展至住宅物業(yè)的建設項目管理，包括物業(yè)開發(fā)、設計、規(guī)劃及建造、銷售及市場推廣。? ?

據(jù)不完全統(tǒng)計，受流動性不足、估值偏低、融資功能受限等因素影響，2023年以來已超過10家港股公司決定私有化，其中雅士利國際、達利食品、海通國際等多家公司已完成私有化退市。2024年5月，華發(fā)物業(yè)服務宣布計劃私有化退市，公告次日華發(fā)物業(yè)服務股價漲幅達到23.87%。

市場短期波動受各種因素影響，但從大行情來看，部分超跌、質(zhì)地較優(yōu)的地產(chǎn)及物業(yè)公司可能已經(jīng)蘊藏著相當?shù)耐顿Y價值。

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