編者按：過去幾年，物業管理板塊上市公司股價普遍經歷了深度下跌，港股跌幅尤其顯著。恒生物業服務及管理指數于2021年4月19日發布，隨即突破10000點關口，2024年初一度跌破1500點，指數最大回撤超過85%。

2024年以來，物業管理板塊呈現出企穩回升的態勢，部分較為優質的物管公司正受到市場關注。面包財經本系列研究將持續追蹤行業情況，透視各家物管公司財務狀況，本篇為保利物業、中海物業及金茂服務對比篇。

?財務指標：保利物業規模居首，營利增速整體放緩?

從營利規模來看，保利物業居首，中海物業2023年營收也超百億元，而金茂服務體量較小。

具體來看，保利物業2023年度實現收入150.6億元，同比增長10%；公司擁有人應占年內溢利13.8億元，同比增長24%。

中海物業2023年度實現收入130.5億元，同比增長19.7%；公司股東應占溢利13.4億元，同比增長22.8%。

金茂服務2023年年度實現收入27.04億元，同比增長11%；母公司擁有人應占溢利3.37億元，同比增長0.39%。? ?

增速方面，2023年三家公司營收、歸母凈利潤增速均有所放緩。其中，金茂服務在經歷過去年較為快速的增長后，2023年營收、歸母凈利潤增速下降的最多；保利物業的歸母凈利潤增速較為穩定。

收入結構方面，2023年保利物業物業管理收入占比67.4%，非業主增值服務占比13.9%，社區增值服務占比18.7%。

中海物業2023年物業管理服務占總收入的72.1%，非住戶增值服務收入占比16.5%，住戶增值服務收入占比9.9%，停車位買賣業務收入占比1.5%。

2023年金茂服務物業管理收入占比58.2%，非業主增值服務占比18.7%，社區增值服務占比23.1%。

對比2022年，三家公司主營業務物業管理服務收入均出現增長。僅中海物業2023年非住戶及住戶增值服務收入同比增長，而保利物業、金茂服務非物管收入均出現下滑。值得關注的是，中海物業非物管收入占比仍低于三成，而金茂服務在增值服務收入方面占比較高。

收并購表現上，金茂服務仍處于擴張階段。2023年12月，中海物業披露終止收購關聯方中海通信及中海監理相關權益，原計劃擬收購金額為9.5億港元。保利物業2023年度披露無任何重大投資、重大收購及出售。2024年1月，金茂服務3.24億元收購潤物嘉業全部股權。公開資料顯示，潤物嘉業主要通過附屬公司北京市圣瑞物業服務有限公司開展業務，主要為中高端住宅和商業項目提供物業管理服務。

品牌力方面，保利物業年內立足國資領域，新獲取包括上海外灘觀光隧道、廣州海珠濕地景區、廣州塔景區等項目；中海物業在港澳地區優勢較明顯，連續中標香港房屋委員會總部辦公大樓、香港特府資訊科技大樓、澳門大賽車博物館等項目；金茂服務新簽約項目83%位于一二線城市，項目整體質量較高。

?在管面積：保利物業第三方占比較高?

在管面積方面，保利物業與中海物業均為物管top10梯隊，增速較為一致。金茂服務處于top50梯隊，在管面積較低，增速最高。

截至2023年底，保利物業在管面積7.20億平方米，同比增長24.91%；中海物業在管面積為4.0億平方米，較去年同期的3.2億平方米同比增長了25.4%；金茂服務2023年末在管面積達到8420萬平方米，同比增長48%。

業務獨立性方面，保利物業第三方項目在管面積占比最高，占比過半，金茂服務次之，而中海物業獨立第三方在管面積占比僅為40.5%。 ??

合約面積方面，2023年底保利物業合同管理面積達9.2億平方米，同比增長19.5%；金茂服務合約建筑面積為1.06億平方米，同比增長31.7%。

行業趨勢方面，目前非住宅業態是物管公司新利潤增長點。

2023年末，中海物業非住宅物業在管面積占比30.1%，金茂服務該項占比約為35.22%，而保利物業非住宅物業在管面積占比達到59.8%。

根據克而瑞物管數據，2024年1-5月期間部分物企城市服務中標金額較大的項目中，保利物業中標合同金額較高。

三家公司均受益于關聯方開發企業新增預售面積帶來的內部轉化項目。保利物業關聯方保利發展前5月銷售面積最高，同比下降幅度最低，預計新增承接關聯方面積最高，增長確定性較好。

2024年前5月，保利發展銷售面積實現747.83萬平方米，同比下滑34.99%；中海物業關聯方中國海外發展前5月銷售面積為396.85萬平方米，同比下降40.4%；金茂服務關聯方中國金茂前5月銷售面積實現165.03萬平方米，同比下滑超六成。

?利潤率：金茂服務毛利率較高 費用增長明顯?

毛利率方面，雖受非業主增值服務收入占比降低因素影響，金茂服務2023年綜合毛利率雖然有所下滑，仍是三家中最高。研究發現，金茂服務非業主增值服務、社區增值服務毛利率較高，超過40%。

中海物業15.9%的毛利率與去年持平，為三家中最低。公司毛利率較高的住戶、非住戶增值服務業務雖實現業務增長，但毛利率均出現不同程度的下滑。

保利物業毛利率同比上升0.8個百分點，三項業務毛利率均較2022年微升。

凈利率方面，金茂服務仍是最高，但較2022年出現1.3個百分點的下滑。中海物業10.4%的凈利率超過了保利物業。

值得關注的是，金茂服務銷售成本由截至2022年末的17.02億元增加至截至2023末的19.58億元，增幅約15.0%，其各項費用率均高于保利物業。金茂服務2023年末銷售及分銷開支為5612萬元，費用率為2.08%，而保利物業銷售及營銷開支為1801萬元，費用率僅為0.12%。金茂服務融資成本2023年增幅達到181.3%。

從平均物業費來看，2023年，金茂服務在管住宅項目平均物業管理費約為3.19元/平/月，在管非住宅項目平均物業管理費約為人民幣16.08元/平/月。而保利物業平均物業管理費單價為2.31元/平方米/月。其中，公司關聯方平均物業管理費單價為2.41元/平方米/月，第三方住宅項目平均物業管理費單價為1.82元/平/月。

在職員工方面，2023年三家公司均出現人員縮編。保利物業及中海物業員工下降均超二成，金茂服務在職員工同比下降19.74%。

員工薪酬上，保利物業薪酬開支同比降低6.94%，中海物業薪酬開支降低較為明顯，接近10%，而金茂服務同比僅降低1.52%。在職員工人均薪酬方面，金茂服務較高。

?財務安全：中海物業資產負債率偏高?

三家物管公司在手現金較2022年均上升二成左右。2023年末保利物業的現金及現金等價物約為人民幣 110.12 億元，較2022年同期增加約 22.9%；中海物業銀行結余及現金約為51.31億元，同比增加24.3%；金茂服務現金及現金等價物12.52億元，同比增長22.9%。

截至2023年末，保利物業經營活動所得現金凈額約為人民幣24.16億元，較 2022 年同期增長約63.9%；中海物業經營性現金流為15.05億元，同比增加43.98%；金茂服務經營性現金流凈額為4.51億元，同比增加192.5%。? ?

債務結構方面，中海物業2023年末資產負債率最高，達到60.6%，保利物業最低，為40.3%。流動比率方面，保利物業2023年末流動比率最高，為2.4，中海物業及金茂服務流動比率較為接近。

截至2023年末，保利物業及金茂服務均無未償還借款。而中海物業短期無抵押借款約為5640萬元，同比下降17.3%；加權平均借貸利息為3.2%，同比上升0.48個百分點。

?保利物業：存向關聯方支付車位保證金現象?

目前，物管行業與地產業關聯性雖然減弱，但風險依舊。從母公司債務情況來看，保利發展及中國海外發展表現優于中國金茂。

2023年底，保利發展資產負債率76.55%、扣預收資產負債率67.14%、凈負債率61.20%，分別較期初下降1.56、1.34和2.37個百分點，現金短債比1.28。1年內到期的債務余額為737億元，占有息負債比重為20.82%，較期初下降0.46個百分點。貨幣資金余額1480億元。

報告期末，公司有息債務余額3543億元，較期初減少271億元，綜合融資成本約3.56%。? ?

2023年末中國海外發展總借貸為2,576.6億元，其中一年內到期的借貸409.7億元，占總借貸的15.9%；持有銀行結余及現金為1,056.3 億元。凈借貸比率為38.7%，加權平均融資成本為3.55%。

中國金茂計息銀行貸款和其他借款為1273.79億元，其中一年內借款238.62億元。凈債務與調整后資本比率為73%，同比上升9個百分點。公司現金和現金等價物309.2億元，足以覆蓋短期借款。

值得關注的是，2023年保利物業年報持續關聯交易中，允許保利物業向關聯方支付保證金、存放存款。

根據年報，截至2023年12月31日止年度，保利物業根據《第一期車位租售業務代理服務框架協議》《第二期車位租售業務代理服務框架協議》向保利發展控股及其聯系人支付的保證金每日最高結余分別30億元、20億元。此外，截至2023年底，保利物業存放在保利財務的每日最高結余（包括已付利息）為20.27億元。

?股價表現：金茂服務年內上漲超五成，中海物業逆勢走跌?

截至7月2日數據，申萬港股物業管理板塊平均PE（TTM）為8.96。金茂服務PE（TTM）在6.41，低于均值，而保利物業、中海物業PE（TTM）均在10左右。? ?

派息方面，保利物業及金茂服務派息比率較高。

保利物業計劃于2024年7月12日派發末期股息，宣派股息為每股0.998元。公司派息比率達到40%，同比上升15個百分點。

中海物業將于2024年7月15日派發2023年度末期股息，每股0.085港元。公司2023年年年中派息每股0.055港元。公司每股股息合計0.14港元，派息比率30.6%，同比下降0.4個百分點。

金茂服務將于2024年8月26日派發截至2023年12月31日止年度的末期股息每股0.17港元，分紅比例約為41%。

年內股價表現上，保利物業股價在經歷年初以來的持續調整后，自4月底以來連續反彈，并一度站上36港元/股的高位。截至7月2日數據顯示，保利物業股價收報29港元/股，年內漲幅4.16%。

中海物業股價在2023年年報披露當日大跌24.5%。盡管4月底以來連續反彈，截至7月2日數據顯示，中海物業股價收報4.8港元/股，今年以來仍下跌超過16%。

金茂服務股價自1月初跌至低點后，漲勢較為明顯，但股價自5月底以來有所回調。截至7月2日數據顯示，金茂服務股價收報2.64港元/股，今年以來上漲超過50%。

2024年內，中海物業存在回購現象。統計顯示，2024年3月至4月期間，中海物業回購290萬股份，回購金額1236.21萬港元，期間回購最高價為4.47港元/股，期間回購最低價為4.12港元/股。

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