財(cái)聯(lián)社5月27日訊（記者 李潔）上海出臺(tái)重磅樓市新政，全方位放松樓市調(diào)控。

5月27日，上海發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，出臺(tái)調(diào)整優(yōu)化住房限購(gòu)政策、支持多子女家庭合理住房需求、優(yōu)化住房信貸政策、支持“以舊換新”以及優(yōu)化土地和住房供應(yīng)等九條政策措施。

中指院上海高級(jí)分析師陳炬蘭指出，與此前的“漸進(jìn)式”放松政策不同，本次上海出臺(tái)的政策調(diào)整針對(duì)性更強(qiáng)、力度更大、涉及范圍更廣，通過(guò)降成本、降門檻、調(diào)整供應(yīng)及刺激需求等方式，對(duì)信貸、限購(gòu)、土地供給等方面進(jìn)行調(diào)整。

“上海本次新政最大的特點(diǎn)是，對(duì)限購(gòu)政策做出大幅度調(diào)整。無(wú)論是全市范圍限購(gòu)資格的調(diào)整，還是針對(duì)新城、多子女家庭的購(gòu)房資格調(diào)整，新政之后符合購(gòu)房資格的群體會(huì)明顯增加。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，隨著本次上海一攬子扶持政策的落地，會(huì)促使一部分需求在未來(lái)幾個(gè)月集中入市，恰逢6月為房企沖刺業(yè)績(jī)階段，這兩個(gè)月成交量將保持回升態(tài)勢(shì)。

“上海房地產(chǎn)政策措施做出的積極調(diào)整，再次表明了核心城市、一線城市對(duì)中央要求的響應(yīng)。”中泰證券研究所政策組首席分析師楊暢表示。

有分析師認(rèn)為，上海本次為其他一線城市做了一個(gè)樣板，其他一線城市、強(qiáng)二線城市接下來(lái)有望在限購(gòu)、降首付、房貸利率下調(diào)等方面，會(huì)出現(xiàn)進(jìn)一步寬松。

全方位多角度優(yōu)化限購(gòu)政策

上海此次調(diào)整優(yōu)化住房限購(gòu)政策，涉及內(nèi)容豐富，覆蓋降低外地戶籍社保門檻、服務(wù)人才安居，優(yōu)化單身、離異、企業(yè)、多孩家庭購(gòu)房資格，以及調(diào)整房屋贈(zèng)予口徑等層面，更好落實(shí)服務(wù)安居導(dǎo)向。

其中力度最大的是，縮短非滬籍居民購(gòu)房所需繳納社保或個(gè)稅年限。

此次上海將非滬籍居民購(gòu)房所需繳納社保或個(gè)稅年限從“連續(xù)繳納滿5年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿3年及以上”；新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購(gòu)房相應(yīng)從“連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿2年及以上”。

“這次政策中，限購(gòu)放松的力度最大、對(duì)市場(chǎng)影響也最直接的，是新城及寶山、金山區(qū)域的限購(gòu)縮短至2年，這對(duì)于外圍區(qū)域新房的去化將起到重要推進(jìn)作用。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波稱。

單身人士購(gòu)房方面，通知明確，擴(kuò)大非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域，“非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域，擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手住房”。而此前，其只能購(gòu)買外環(huán)外的“新房、二手房”。

張波認(rèn)為，單身二手房購(gòu)房擴(kuò)大至內(nèi)環(huán)內(nèi)二手房，更多是考慮承接以舊換新的置換需求，帶動(dòng)大量二手房成交，以打通置換鏈條。

多子女政策購(gòu)房方面。通知提出，支持多子女家庭合理住房需求，一是可增購(gòu)1套住房；二是優(yōu)化多子女家庭在個(gè)人住房貸款中首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

“上述政策措施意味著全市范圍內(nèi)的住宅，積極向改善型需求打開(kāi)。”楊暢認(rèn)為。

此外，上海新政還取消離異后計(jì)算買房套數(shù)，以及已贈(zèng)與住房不再計(jì)入贈(zèng)與人擁有住房套。分析人士認(rèn)為，這都是取消一些不合理的限制性措施，以更好滿足自住型需求。

“總體來(lái)看，本次政策力度明顯加大，并且限購(gòu)門檻降低會(huì)提升購(gòu)房需求。預(yù)計(jì)上海部分區(qū)域供大于求的態(tài)勢(shì)會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，部分區(qū)域的成交量，短期內(nèi)會(huì)得到明顯提升。”張波表示。

“政策落地和實(shí)施，將更好引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和增強(qiáng)市場(chǎng)信心，也將進(jìn)一步促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”易居研究院分析師認(rèn)為。

多維度降低購(gòu)房成本

放松限購(gòu)的同時(shí)，上海此次還優(yōu)化了住房信貸政策，從降低首付比例、利率等維度持續(xù)降低房貸成本，并提高可貸額度。

在首付比例方面，新政發(fā)布后，上海無(wú)論是商貸還是公積金貸款，首套房首付比例均降至20%。二套房方面，最低首付款比例調(diào)整為不低于35%；自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域繼續(xù)實(shí)行差異化政策，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

可以看出，上海無(wú)論是首套房首付比例，還是二套住房最低首付款比例，均較此前比例明顯下調(diào)。

此外，在房貸利率方面，上海也進(jìn)行了大幅下調(diào)。

其中，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為L(zhǎng)PR減45個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.5%。

而此前上海首套房貸利率為3.85%，此次調(diào)整下降了35個(gè)基點(diǎn)。如以商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，此次上海首套房貸利率降低后，每月月供減少198元，累積30年月供減少7.12萬(wàn)元。

而二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為L(zhǎng)PR減5個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整后5年期以上房貸利率下限目前為3.9%；自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)，5年期以上房貸利率下限調(diào)整為3.7%。

“上海大幅度調(diào)整限購(gòu)政策、降低首付比例，將增加符合購(gòu)房資格購(gòu)房群體的數(shù)量，降低購(gòu)房門檻，會(huì)讓更多購(gòu)房需求入市，帶動(dòng)成交量的回升。”張宏偉稱。

除此之外，上海此次新政還在統(tǒng)籌存量和增量、優(yōu)化土地和住房供應(yīng)、建立健全住房保障體系、加快推進(jìn)“兩舊一村”改造，以及城市更新、提升住房品質(zhì)、加強(qiáng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管等方面落實(shí)了相關(guān)政策。其中，“以舊換新”政策方面，創(chuàng)新性提出兩種補(bǔ)貼模式。

“4月以來(lái)，上海市場(chǎng)熱度有所下降。上海本次出臺(tái)的政策，將一定程度上刺激購(gòu)房需求，有利于更好引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，增強(qiáng)市場(chǎng)信心，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”陳炬蘭表示。

“目前四個(gè)一線城市基本需求量仍然在，只要行政性的限制政策放開(kāi)，再加上其他全國(guó)性的政策組合拳落地，市場(chǎng)成交量的復(fù)蘇指日可待。但對(duì)于一些弱二線及三四線城市，市場(chǎng)仍然面臨較大的去庫(kù)存的壓力。”一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師稱。