財(cái)聯(lián)社4月25日訊（編輯 劉蕊）2021年初，瑞銀大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管分析師John Lam曾罕見地對中國恒大集團(tuán)給出了賣出評級，一度震驚了市場。幾個月后，恒大正式暴雷，證明了John Lam的先見之明。

而如今，這位分析師開始調(diào)轉(zhuǎn)方向，在不少人仍對中國地產(chǎn)行業(yè)心存疑慮之際，預(yù)測中國房地產(chǎn)市場將逐步復(fù)蘇。

瑞銀開始轉(zhuǎn)而看好中國地產(chǎn)業(yè)

近日，John Lam在香港接受采訪時表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我們第一次對中國房地產(chǎn)行業(yè)變得更加樂觀。”

他預(yù)計(jì)，國內(nèi)住房需求和供應(yīng)將在明年某個時候恢復(fù)到歷史平均水平，中國大型地產(chǎn)開發(fā)商們的股票可能會出現(xiàn)反彈。今年1月，他已經(jīng)將龍湖集團(tuán)控股等幾家房地產(chǎn)公司的評級上調(diào)為買入。

Lam畢業(yè)于香港科技大學(xué)，曾在摩根士丹利工作過一段時間。

2021年1月，John Lam下調(diào)了對恒大的評級，并將目標(biāo)價(jià)從之前的14.50港元下調(diào)至6港元，成為當(dāng)時19位關(guān)注恒大的分析師中唯一一位給予該公司賣出評級，并將目標(biāo)股價(jià)下調(diào)至當(dāng)時市場股價(jià)以下的分析師。

他的舉動在當(dāng)時引起了市場嘩然，但隨后他的擔(dān)憂很快得到了證實(shí)：恒大股價(jià)在當(dāng)年4月開始暴跌逾90%，當(dāng)年下半年暴雷，14個月后停牌。

但現(xiàn)在，John Lam認(rèn)為，在經(jīng)歷了幾年的痛苦時光之后，中國房地產(chǎn)行業(yè)正準(zhǔn)備緩慢復(fù)蘇。

曙光已現(xiàn)？

雖然John Lam預(yù)計(jì)，中國今年的房地產(chǎn)行業(yè)銷量和價(jià)格不會上漲，但降幅會有所緩解。

他認(rèn)為，按面積計(jì)算，今年國內(nèi)住宅銷售可能會下降7%，低于2022年創(chuàng)紀(jì)錄的27%跌幅。新屋開工率可能下降7%，較2022年39%的降幅收窄。同時，一線和二線城市的房價(jià)可能下滑10%。

Lam還預(yù)測：“一旦房價(jià)穩(wěn)定下來，我們認(rèn)為被壓抑的需求將會回歸，因?yàn)檫^去三年的房地產(chǎn)價(jià)格下跌周期導(dǎo)致人們推遲購買。”

John Lam還提到，由于許多房地產(chǎn)企業(yè)已停止購買土地和建造房屋，從而減少了供應(yīng)過剩。在樓市低迷期間，中國開發(fā)商的新屋開工量下降了58%，遠(yuǎn)高于同期按面積計(jì)房地產(chǎn)銷售37%的降幅。Lam認(rèn)為，這種“去庫存”可能會使國內(nèi)住房的庫存水平明顯下滑。

中國地產(chǎn)市場比日本更健康？

在近期的房地產(chǎn)危機(jī)中，不少人會聯(lián)想起此前日本和美國的房地產(chǎn)泡沫破裂危機(jī)。

事實(shí)上，日本用了大約15年的時間才從上世紀(jì)90年代初的大規(guī)模房地產(chǎn)泡沫中走出谷底，而美國則用了大約6年的時間才從次貸危機(jī)中復(fù)蘇。而目前，中國大陸房價(jià)較峰值下跌近20%，與1997年中國香港樓市泡沫破裂后70%的跌幅相去甚遠(yuǎn)。

John Lam認(rèn)為，中國大陸的房地產(chǎn)市場比日本和中國香港更健康，其危機(jī)程度也不及后二者嚴(yán)重。其原因是中國城市化率和家庭杠桿率較低，并且實(shí)施了嚴(yán)格的外匯管制，這些因素結(jié)合在一起，使中國能夠比日本更好地管理房地產(chǎn)泡沫。

Lam認(rèn)為：“我們應(yīng)該期待房地產(chǎn)價(jià)格和新開工率在2025年6月前恢復(fù)穩(wěn)定。目前，最大的爭論是購房者需求如何恢復(fù)的宏觀問題。”